Как купить дом который в ипотеке у продавца без риска

Что понадобится

Для безопасной покупки дома с ипотекой продавца вам потребуется: выписка из ЕГРН о текущем собственнике и обременении, предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с условием снятия обременения, депозит нотариуса или банковский аккредитив для блокировки средств, а также согласие банка-кредитора продавца на сделку.

Пошаговая инструкция — 8 шагов

1. 1
   Шаг 1: проверьте обременение через ЕГРН

   Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через МФЦ или сайт Росреестра. Убедитесь, что обременение — это именно ипотека продавца, а не арест или залог третьего лица. Стоимость выписки — 350 рублей в электронном виде.
2. 2
   Шаг 2: получите согласие банка продавца

   Продавец должен запросить в своём банке разрешение на продажу заложенного имущества. Банк выдаёт письменное согласие с указанием суммы остатка долга и порядка погашения. Без этого документа сделку не зарегистрируют.
3. 3
   Шаг 3: заключите предварительный договор

   Составьте предварительный договор купли-продажи (ПДКП), где пропишите: сумму сделки, размер задатка (не более 10% от цены дома), срок снятия обременения и ответственность сторон. Задаток перечислите на депозит нотариуса — так он не потеряется, если продавец передумает.
4. 4
   Шаг 4: откройте аккредитив или депозит нотариуса

   Вместо прямого перевода денег продавцу используйте банковский аккредитив (например, в Сбербанке или ВТБ) или депозит нотариуса. Средства блокируются на счёте и перечисляются продавцу только после снятия обременения и регистрации перехода права собственности на вас. Комиссия — 0,5–1% от суммы.
5. 5
   Шаг 5: погасите ипотеку продавца через сделку

   В день сделки вы переводите деньги с аккредитива на счёт банка продавца для погашения его кредита. Банк выдаёт справку о полном погашении и закладную с отметкой о прекращении залога. Это занимает 1–3 рабочих дня.
6. 6
   Шаг 6: снимите обременение в Росреестре

   После погашения ипотеки продавец подаёт заявление в Росреестр о снятии обременения. Вы можете подать его одновременно через МФЦ. Срок — 5–7 рабочих дней. Получите выписку из ЕГРН, где нет пометки «ипотека».
7. 7
   Шаг 7: подпишите основной договор и зарегистрируйте право

   Когда обременение снято, подписываете основной договор купли-продажи (ДКП) и подаёте его на регистрацию в Росреестр. Пошлина — 2 000 рублей для физических лиц. Через 5–9 рабочих дней вы становитесь собственником.
8. 8
   Шаг 8: застрахуйте дом после покупки

   Сразу после регистрации права застрахуйте дом от пожара, залива и других рисков. Страховка не обязательна, но защитит ваши вложения. Средняя стоимость полиса — 0,3–0,5% от стоимости дома в год.

   Сравнить страховки дома →

Частые ошибки

Частые вопросы