ЖКХ и коммунальные услуги ›Человек, желающий сдать квартиру в аренду · Пошагово
4 июня 2026 г. · 3 мин чтения
Как легально сдать квартиру в аренду в 2026 году
Чтобы легально сдать квартиру в аренду в 2026 году, нужно зарегистрироваться как самозанятый или ИП, заключить письменный договор найма и уведомить налоговую. Ежемесячно платите налог 4% (с физлиц) или 6% (с юрлиц) через приложение «Мой налог». Разбираем пошагово, как всё оформить без штрафов.
Что понадобится
Для легальной аренды вам потребуются: паспорт, документы на квартиру (выписка из ЕГРН), доступ к порталу «Госуслуги» или приложению «Мой налог». Также подготовьте типовой договор найма — его можно скачать на сайте Росреестра или составить у нотариуса. Если сдаёте посуточно, дополнительно оформите уведомление в Роспотребнадзор и установите счётчики воды и электроэнергии.
Пошаговая инструкция — 7 шагов
- 1Шаг 1: Зарегистрируйтесь как самозанятый или ИПСамый простой способ — оформить самозанятость через приложение «Мой налог» или на сайте ФНС. Это бесплатно, занимает 5 минут. Если планируете сдавать несколько квартир или нанимать помощников, откройте ИП на УСН 6% или патенте. Ставка налога для самозанятых: 4% при работе с физлицами, 6% — с юрлицами.
- 2Шаг 2: Заключите письменный договор наймаОбязательно составьте договор в двух экземплярах. Укажите срок аренды, размер платы, порядок оплаты коммунальных услуг, ответственность за порчу имущества. Если сдаёте на срок до года, регистрировать договор в Росреестре не нужно. Для долгосрочной аренды (более 11 месяцев) требуется регистрация — подайте заявление через МФЦ.
- 3Шаг 3: Уведомите налоговую о начале деятельностиПосле регистрации самозанятости вы автоматически становитесь на учёт. Дополнительно подавать уведомление не нужно — просто начинайте выдавать чеды через «Мой налог» при получении оплаты. Для ИП на патенте подайте заявление на патент за 10 дней до начала сдачи.
- 4Шаг 4: Настройте приём платежей и выдачу чековКаждый месяц формируйте чек в приложении «Мой налог» на сумму арендной платы. Можно настроить автоплатёж через СБП или банковскую карту. Чек отправляйте арендатору — он подтверждает легальность сделки. Если арендатор платит наличными, чек всё равно нужен.
- 5Шаг 5: Установите счётчики и заключите договоры с поставщиками услугЧтобы избежать споров по коммуналке, поставьте индивидуальные счётчики воды, электроэнергии и газа. Переоформите лицевые счета на себя (если они на вас) и укажите в договоре, что арендатор оплачивает фактическое потребление по счётчикам. Без счётчиков платёж идёт по нормативу с повышающим коэффициентом 1,5 — это невыгодно.
- 6Шаг 6: Застрахуйте квартиру и ответственностьСтраховка защитит от ущерба от залива, пожара или действий арендатора. Полис на недвижимость стоит от 1500 рублей в год. Рекомендую оформить расширенную страховку с покрытием ответственности арендатора — это снизит риски.Сравнить страховки для квартиры →
- 7Шаг 7: Узнайте о субсидиях на ЖКХ для себя или арендатораЕсли ваши расходы на коммуналку превышают 22% дохода семьи, можно оформить субсидию. В Москве порог — 10%, в Санкт-Петербурге — 14%. Подайте заявление через МФЦ или Госуслуги. Субсидию пересчитывают каждые 6 месяцев. Актуальные тарифы и нормативы смотрите на портале ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru).
Частые ошибки
Сдача квартиры без договора — при проверке налоговая доначислит налог за весь период плюс штраф 20-40% от суммы
Невыдача чеков арендатору — нарушение закона о самозанятости, штраф до 20 000 рублей
Отсутствие счётчиков — платите по нормативу с повышающим коэффициентом 1,5, что на 50% дороже
Сдача посуточно без уведомления Роспотребнадзора — штраф до 5000 рублей для физлиц, до 50 000 для ИП
Игнорирование регистрации договора при аренде дольше 11 месяцев — договор считается незаключённым
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру по доверенности?
Да, если в доверенности прямо указано право сдавать в аренду. Заверьте её у нотариуса.
Какой налог платить, если сдаю квартиру как самозанятый?
4% от дохода, если арендатор — физическое лицо, и 6%, если юридическое.
Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?
Только если срок договора больше 11 месяцев. В остальных случаях регистрация не требуется.
Что делать, если арендатор не платит?
Расторгните договор в одностороннем порядке через суд. В договоре пропишите порядок выселения.
Обязательно ли ставить счётчики?
Нет, но без них плата за коммуналку считается по нормативу с коэффициентом 1,5 — это дороже.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →
квартиры1783штраф1298налог1070договор1025аренда1004страхование1002коммунальные746жилья731субсидия674собственник592регистрация591платежи584коммунальные платежи556самозанятость534арендодатель289сдача194собственник жилья186коэффициент163субсидия жкх115самозанятого101уведомление95сдача квартиры92гис жкх90повышающий коэффициент89аренду81страхование квартиры80регистрация самозанятого75найма40квартир34договор найма31налог на аренду25налоговой22незаконную11аренда квартир8уведомление налоговой4штраф за незаконную аренду1