Как проверить квартиру перед покупкой в ипотеку на вторичке

Почему проверка квартиры — ваш главный этап

Каждая третья сделка на вторичном рынке в 2026 году содержит риски: от скрытых долгов до мошенничества с перепланировкой. Банк одобрит ипотеку только после своей проверки, но она не гарантирует вашу защиту. Вы сами должны убедиться, что квартира чиста юридически и технически.

Чеклист — 10 шагов

1. 1
   Шаг 1: Закажите выписку из ЕГРН

   Запросите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Она покажет собственника, наличие арестов, залогов или других обременений. Выписку можно получить онлайн через сайт Росреестра или МФЦ за 350 рублей.
2. 2
   Шаг 2: Проверьте паспортные данные продавца

   Сверьте ФИО продавца с выпиской ЕГРН. Если продавец действует по доверенности, убедитесь, что доверенность нотариальная и срок её действия не истёк. Уточните, не состоит ли продавец в браке — согласие супруга обязательно.
3. 3
   Шаг 3: Узнайте, есть ли долги по ЖКХ

   Запросите у продавца справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, электричество и газ. Долги могут перейти к вам после покупки, если их не погасить до сделки. Проверьте через управляющую компанию или онлайн-сервисы.
4. 4
   Шаг 4: Оцените техническое состояние квартиры

   Проверьте, нет ли незаконной перепланировки. Если стены снесены или перенесены санузлы — это может стать причиной отказа банка в ипотеке. Пригласите независимого эксперта или технадзор для осмотра (стоимость от 5000 рублей).
5. 5
   Шаг 5: Согласуйте оценку с банком

   Банк назначит оценщика, который определит рыночную стоимость квартиры. Если оценка окажется ниже цены в договоре, банк выдаст меньшую сумму. Вы можете заказать предварительную оценку самостоятельно (от 3000 рублей) до подачи заявки.
6. 6
   Шаг 6: Проверьте историю переходов права

   Закажите расширенную выписку из ЕГРН, чтобы увидеть всех предыдущих собственников за последние 5 лет. Частая смена владельцев — красный флаг. Убедитесь, что квартира не была продана по поддельным документам.
7. 7
   Шаг 7: Уточните, не взыскивается ли квартира

   Проверьте базу данных Федеральной службы судебных приставов. Если на квартиру наложен арест или идёт судебное разбирательство, сделка невозможна. Запросите у продавца справку об отсутствии исполнительных производств.
8. 8
   Шаг 8: Получите одобрение ипотеки до подписания ДКП

   Подайте заявку в банк заранее. После одобрения банк проверит объект и выпустит предварительное решение. Срок действия одобрения обычно 30–60 дней. Не вносите задаток до получения решения банка.
9. 9
   Шаг 9: Застрахуйте квартиру и свою ответственность

   Ипотечное страхование обязательно: страхуйте квартиру от повреждений, а также свою жизнь и здоровье. Полис можно оформить в аккредитованной банком компании. Стоимость — около 0,5–1% от суммы кредита в год.

   Сравнить предложения по ипотечному страхованию →
10. 10
    Шаг 10: Подпишите договор купли-продажи (ДКП)

    Перед подписанием проверьте, что все условия (цена, сроки, ответственность сторон) прописаны чётко. Используйте аккредитив или банковскую ячейку для расчётов — это защитит вас от мошенников. Храните все документы 10 лет.

Частые ошибки

Частые вопросы