налоги и бухгалтерия ›Владелец квартиры в аренду · FAQ
28 мая 2026 г. · 5 мин чтения
Можно ли учесть ремонт квартиры при сдаче в аренду
Да, ремонт квартиры можно учесть при сдаче в аренду: затраты на ремонт уменьшают налог на доходы, если вы арендодатель на НДФЛ, самозанятый или ИП. Размер вычета зависит от статуса и вида ремонта — текущий или капитальный. Рассказываем, как правильно оформить документы и сэкономить на налогах в 2026 году.
Как ремонт помогает сэкономить на налогах
Если вы сдаёте квартиру, ремонт — это не только комфорт для жильцов, но и способ законно уменьшить налог. В 2026 году арендодатели могут включить затраты на ремонт в расходы при расчёте налога на доходы. Разберём, как это работает для разных статусов: самозанятый, ИП или физлицо, платящее НДФЛ.
Все вопросы и ответы
Может ли самозанятый учесть ремонт в расходах?
Нет, самозанятые не могут уменьшать налог на расходы, в том числе на ремонт. Их налог 4% (с физлиц) или 6% (с юрлиц) считается от всего дохода. Зато самозанятый не платит страховые взносы, а если ремонт дорогой, можно перейти на ИП с НПД или УСН.
Какие расходы на ремонт можно учесть при НДФЛ?
При сдаче квартиры по договору найма вы платите НДФЛ 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн руб. в год). Вы вправе применить профессиональный вычет — включить в расходы суммы на ремонт: материалы, работу, услуги дизайнера. Главное — чтобы ремонт был произведён именно в сдаваемой квартире и подтверждён документами.
Какой ремонт можно учесть — текущий или капитальный?
И тот, и другой. Текущий ремонт (покраска стен, замена смесителей) списывается сразу в год ремонта. Капитальный (замена окон, сантехники, электропроводки) — тоже можно учесть единовременно, если вы на НДФЛ. Важно: при капитальном ремонте увеличивается стоимость квартиры, но для арендодателя это всё равно расход.
Нужно ли ждать, пока квартира будет сдаваться?
Ремонт можно делать до начала сдачи — главное, чтобы квартира потом сдавалась в аренду. Если вы купили квартиру, сделали ремонт и начали сдавать, расходы на ремонт принимаются к вычету за тот период, когда получен первый доход от аренды.
Какие документы нужны для подтверждения расходов?
Обязательно: договор подряда или чеки на материалы, акты выполненных работ, платёжные документы (чеки, квитанции, выписки). Если ремонт делали сами — сохраняйте чеки на материалы. Если нанимали бригаду — договор и акт. Все документы должны быть на ваше имя.
Можно ли учесть ремонт, если сдаёшь квартиру как ИП на УСН?
Да, ИП на УСН «Доходы минус расходы» (ставка 15%) включает затраты на ремонт в расходы. Это уменьшает налоговую базу. Если ИП на УСН «Доходы» (6%), расходы не учитываются. Для ИП на патенте ремонт тоже не уменьшает налог.
Что делать, если чеков на ремонт нет?
Без документов вычет не получить. Можно восстановить чеки через банк, если платили картой, или попросить продавца выдать дубликат. Если ремонт делала бригада без договора, расходы не примут. Лучше заранее оформлять всё официально.
Какую сумму можно списать — всю стоимость ремонта?
Да, всю сумму, которая подтверждена документами. Если ремонт стоил 500 тыс. руб., вы уменьшаете доход от аренды на 500 тыс. и платите налог с остатка. Например, при доходе 1 млн руб. и ремонте 500 тыс. налог будет 13% от 500 тыс. = 65 тыс. вместо 130 тыс.
Можно ли учесть ремонт за прошлые годы?
Если вы не заявляли вычет в прошлом, можно подать уточнённую декларацию 3-НДФЛ за тот год, когда был сделан ремонт. Срок — 3 года с момента окончания года. Например, в 2026 году можно подать уточнёнку за 2023, 2024, 2025 годы.
Влияет ли ремонт на налог при продаже квартиры?
Если вы учитывали ремонт как расход при сдаче, то при продаже вы не сможете включить эти затраты в расходы для уменьшения налога с продажи. Расходы на ремонт можно использовать только один раз — либо для аренды, либо для продажи.
Как быть, если ремонт делал арендатор?
Если арендатор делает ремонт за свой счёт, вы не можете учесть эти расходы. Но можно договориться, что арендная плата снижается на стоимость ремонта — тогда вы уменьшаете доход, а арендатор получает зачёт. Важно оформить это в договоре.
Можно ли учесть ремонт, если квартира в долевой собственности?
Да, каждый собственник может учесть свою долю расходов пропорционально доле в квартире. Например, если у вас 1/2, вы учитываете половину стоимости ремонта. Документы должны быть на каждого собственника или с указанием долей.
Что делать, если налоговая запросит подтверждение?
Предоставьте копии договоров, чеков, актов. Храните документы 4 года. Если ремонт был дорогой, налоговая может проверить реальность работ — сделайте фото до и после, сохраните переписку с подрядчиком.
Нужно ли регистрировать ИП для учёта ремонта?
Нет, если вы сдаёте квартиру как физлицо и платите НДФЛ, вы имеете право на профессиональный вычет без регистрации ИП. Достаточно подавать декларацию 3-НДФЛ. ИП нужен для других режимов налогообложения.
Как учитывать ремонт при сдаче квартиры по соцнайму?
При соцнайме вы не получаете доход от аренды, поэтому учёт ремонта неактуален. Вопрос относится только к коммерческому найму, когда вы сдаёте квартиру за плату.
Частые ошибки
Не сохранять чеки и договоры на ремонт — без них налоговая не примет вычет.
Пытаться учесть ремонт, будучи самозанятым — это невозможно, налог не уменьшается.
Путать текущий и капитальный ремонт: капитальный можно списать сразу, но многие думают, что нужно амортизировать.
Что сделать прямо сейчас
- 1Шаг 1: Определите свой налоговый статусЕсли вы самозанятый — ремонт не учитывается. Если платите НДФЛ или ИП на УСН «Доходы минус расходы» — можно получить вычет. Проверьте, какой у вас статус.
- 2Шаг 2: Соберите документы на ремонтНайдите все чеки, договоры, акты. Если ремонт был недавно, но документов нет — попробуйте восстановить их в магазине или банке. Храните всё в одной папке.
- 3Шаг 3: Заполните декларацию 3-НДФЛВнесите доход от аренды и расходы на ремонт в лист «Расходы». Подайте декларацию до 30 апреля следующего года. Если ремонт был в прошлом году — подайте уточнёнку.
- 4Шаг 4: Застрахуйте квартиру от поврежденийПосле ремонта стоит застраховать квартиру от заливов, пожаров и других рисков. Это обезопасит ваш бюджет и поможет избежать повторных трат.Подобрать страховку квартиры →
- 5Шаг 5: Проверьте договор арендыУбедитесь, что в договоре прописана ответственность арендатора за повреждения. Если арендатор что-то сломает, ремонт за его счёт — это не ваш расход.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →