Можно ли продать квартиру в ипотеке и сразу взять новую

Почему возникает вопрос продажи и покупки одновременно

Семья с детьми часто оказывается в ситуации, когда текущая квартира стала мала или неудобна по расположению. Но если жилье куплено в ипотеку, возникает страх: как продать, пока кредит не погашен, и сразу взять новый. В 2026 году банки и законы предлагают несколько работающих решений, главное — не паниковать и действовать по плану.

Чеклист — 7 шагов к продаже и новой ипотеке

1. 1
   Шаг 1: Оцените рыночную стоимость квартиры и остаток долга

   Закажите оценку у аккредитованного оценщика — это стоит около 5–7 тысяч рублей. Узнайте точную сумму остатка по ипотеке в личном кабинете банка или через звонок на горячую линию. Разница между ценой продажи и долгом — ваш чистый доход, который пойдет на первый взнос по новой ипотеке.
2. 2
   Шаг 2: Проверьте условия досрочного погашения в текущем банке

   В 2026 году почти все банки разрешают досрочное погашение без штрафов, но уточните сроки: обычно нужно подать заявление за 30 дней. Если планируете продавать через сделку с одновременным погашением, банк может потребовать справку о сумме долга на дату сделки. Срок действия такой справки — 3–5 рабочих дней.
3. 3
   Шаг 3: Выберите способ продажи — с обременением или через рефинансирование

   Продажа с обременением: покупатель переводит деньги на счет банка, ипотека гасится, а остаток получаете вы. Альтернатива — рефинансирование: вы берете новый кредит в другом банке, погашаете старый, а квартиру продаете уже без обременения. В 2026 году рефинансирование выгодно при ставке ниже текущей хотя бы на 1–1,5%.

   Сравнить ставки по рефинансированию →
4. 4
   Шаг 4: Получите предварительное одобрение новой ипотеки до продажи

   Подайте заявку в 2–3 банка на новую ипотеку, указав планируемый доход и первоначальный взнос. Предварительное одобрение действует 30–90 дней — за это время вы успеете продать квартиру. В 2026 году многие банки, например Сбербанк и ВТБ, предлагают онлайн-одобрение за 15 минут.

   Оформить заявку на ипотеку →
5. 5
   Шаг 5: Найдите покупателя через агентство или самостоятельно

   Если продаете с обременением, лучше работать с риэлтором — он проверит покупателя и организует безопасную сделку. Комиссия агента — 3–5% от стоимости квартиры. Для семей с детьми можно рассмотреть продажу по альтернативной сделке, когда вы одновременно покупаете новое жилье и продаете старое.
6. 6
   Шаг 6: Организуйте сделку с одновременным погашением ипотеки

   На сделке покупатель переводит деньги на ваш ипотечный счет через банковскую ячейку или аккредитив. Банк списывает долг, а остаток вы получаете на карту — обычно в течение 1–3 рабочих дней. После этого вы можете использовать эти деньги как первый взнос по новой ипотеке.
7. 7
   Шаг 7: Оформите новую ипотеку и купите квартиру

   После получения остатка от продажи подайте полный пакет документов в банк, где у вас есть предварительное одобрение. В 2026 году срок рассмотрения заявки — 2–5 рабочих дней. Если вы используете материнский капитал или субсидию, учтите, что их можно направить на первый взнос — это снизит ежемесячный платеж.

   Рассчитать ипотечный платеж →

Частые ошибки

Частые вопросы