ипотека и недвижимость ›Владелец квартиры · Пошагово
15 июня 2026 г. · 3 мин чтения
Как легально сдать квартиру и не платить налог на доход
Сдать квартиру и не платить налог на доход можно через самозанятость или патент. Самозанятые платят 4% при сдаче физическим лицам и 6% — юридическим. Патент покупается на срок от 1 до 12 месяцев, его стоимость зависит от региона и площади квартиры.
Что понадобится
Для легальной сдачи квартиры вам понадобятся: паспорт, ИНН, договор аренды (в простой письменной форме), документы на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН). Если выбираете самозанятость — установите приложение «Мой налог». Для патента — подайте заявление в ФНС через личный кабинет или МФЦ.
Пошаговая инструкция — 7 шагов
- 1Шаг 1: Определитесь с режимом налогообложенияВыберите между самозанятостью и патентом. Самозанятость подходит для аренды физическим лицам (ставка 4%) и юрлицам (6%). Патент выгоден при высоком доходе — налог фиксирован и не зависит от суммы аренды. Учтите, что самозанятый не может нанимать работников, а патент можно купить на любой срок.
- 2Шаг 2: Зарегистрируйтесь как самозанятыйСкачайте приложение «Мой налог» и пройдите регистрацию по паспорту и ИНН. Подтверждение занимает до 1 дня. После регистрации вы сможете выдавать чеды арендаторам — это обязательное требование. Без чеда налоговая может начислить штраф до 20% от суммы дохода.
- 3Шаг 3: Заключите договор арендыСоставьте договор найма жилого помещения в двух экземплярах. Укажите сумму аренды, срок, порядок оплаты коммунальных услуг, ответственность сторон. Обязательно пропишите, что квартира сдается в «коммерческий найм» — это важно для налоговой. Зарегистрировать договор в Росреестре не нужно, если срок менее года.
- 4Шаг 4: Оформите страховку квартирыЗастрахуйте квартиру от залива, пожара и других рисков. Это не обязательно по закону, но защитит вас от убытков, если арендатор испортит имущество. Средняя стоимость полиса — 2000–5000 руб. в год. Некоторые страховые предлагают скидку, если квартира сдается официально.Сравнить цены на страховку квартиры →
- 5Шаг 5: Ежемесячно выдавайте чеды арендаторуКаждый месяц, когда арендатор переводит оплату, формируйте чек в приложении «Мой налог». Укажите сумму, назначение платежа «аренда квартиры» и данные арендатора. Чек можно отправить по СМС или электронной почте. Если арендатор платит наличными, чек всё равно нужен — иначе налоговая может доначислить налог.
- 6Шаг 6: Платите налог раз в месяцНалог на самозанятость начисляется автоматически в приложении «Мой налог» до 25-го числа следующего месяца. Уплатить нужно до 28-го числа. Если не платить, начисляется пеня 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Сейчас ключевая ставка 14,5% (актуально на 17.06.2026), так что пеня будет около 0,048% в день.
- 7Шаг 7: Подайте декларацию (если нужно)Самозанятым декларацию подавать не нужно — налоговая сама видит все чеды. Если вы выбрали патент, декларация также не требуется, но патент нужно оплатить заранее. Если вы сдаёте квартиру как физлицо без статуса, придётся подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить 13% налога.
Частые ошибки
Сдача квартиры без договора — если налоговая докажет, что вы сдаёте, штраф до 40% от суммы дохода плюс пени.
Невыдача чеков при самозанятости — за каждый отсутствующий чек штраф 1000 рублей, а при повторном нарушении до 5000.
Превышение лимита дохода для самозанятых — 2,4 млн рублей в год. Если заработали больше, придётся переходить на патент или платить НДФЛ по ставке 13%.
Частые вопросы
Можно ли сдать квартиру по самозанятости, если я работаю по трудовому договору?
Да, самозанятость не запрещает иметь основную работу. Вы будете платить налог только с дохода от аренды.
Что выгоднее — самозанятость или патент?
Если доход от аренды до 200 000 руб. в месяц, самозанятость выгоднее (4%). При больших суммах патент может быть дешевле, так как налог фиксирован.
Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?
Нет, если договор заключён на срок до года. Если на год и более — регистрация обязательна, иначе договор считается незаключённым.
Какой штраф за нелегальную сдачу квартиры?
Неуплата налога грозит штрафом 20–40% от суммы дохода плюс пени. Если налоговая докажет умысел, штраф может быть до 40%.
Может ли арендатор оформить налоговый вычет за аренду квартиры?
Нет, вычет предоставляется только при покупке жилья или уплате процентов по ипотеке. Аренда не даёт права на вычет.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →
владелец3480квартиры1451доход1294бизнес1193штраф1022аренда806налог732владелец квартиры631жилья614налоговая378самозанятость354аренды318арендодатель244ндфл190сдача147аренда жилья133квартиру127сдача квартиры70аренду59патент56доход от аренды44снять44налог на доход36снять квартиру33легальная21арендный12арендный бизнес11нк рф4штраф за аренду3легальная аренда2