Как легально сдавать квартиру пенсионеру без потери пенсии

Что понадобится

Чтобы легально сдавать квартиру и не потерять пенсию, вам понадобятся: паспорт, ИНН, подтверждение права собственности на квартиру, договор аренды с жильцами, а также регистрация в качестве самозанятого (через приложение «Мой налог» или сайт ФНС) либо патент на аренду. Если у вас уже есть страховая пенсия, дополнительный доход не уменьшит её. А вот социальную доплату к пенсии могут снять, если ваш общий доход превысит 15 250 руб./мес (на 2026 год) в вашем регионе.

Пошаговая инструкция — 7 шагов

1. 1
   Шаг 1: Проверьте, не повлияет ли доход на вашу пенсию

   Страховая пенсия по старости не зависит от текущего дохода — она рассчитывается по накопленным баллам и стажу. Социальная доплата до прожиточного минимума пенсионера выплачивается только тем, чей общий доход ниже 15 250 руб./мес (на 2026 год) в регионе. Если ваша пенсия уже выше этого уровня, дополнительный доход не повлияет на выплаты. Если пенсия ниже — прибавьте доход от аренды к пенсии и сравните с 15 250 руб./мес (на 2026 год). Если сумма превышает минимум, доплату снимут. Уточните свой региональный прожиточный минимум пенсионера в Социальном фонде.
2. 2
   Шаг 2: Выберите налоговый режим — самозанятость или патент

   Самозанятость (налог на профессиональный доход) — самый простой вариант. Ставка 4% при сдаче квартиры физическим лицам, 6% — юридическим. Доход до 2,4 млн рублей в год. Патент подходит, если вы сдаёте несколько квартир или планируете доход выше лимита. Стоимость патента зависит от региона и площади квартиры. Для пенсионеров никаких специальных льгот по этим режимам нет, но они не требуют уплаты страховых взносов.
3. 3
   Шаг 3: Зарегистрируйтесь как самозанятый

   Скачайте приложение «Мой налог» или зайдите на сайт ФНС. Заполните заявление — нужны паспорт и ИНН. Регистрация занимает 10 минут. Никаких взносов платить не нужно, налог начисляется только с полученного дохода. Если вы передумаете, можете сняться с учёта в любой момент.
4. 4
   Шаг 4: Заключите договор аренды с жильцами

   Договор аренды обязателен — он защищает и вас, и жильцов. Укажите стороны, адрес квартиры, срок аренды, размер платы и порядок оплаты. Пропишите, кто платит за коммунальные услуги. Договор можно составить в простой письменной форме, нотариальное заверение не требуется. Зарегистрировать договор в Росреестре нужно только если срок аренды больше года.
5. 5
   Шаг 5: Ежемесячно формируйте чек в приложении «Мой налог»

   После получения оплаты от жильцов создайте чек в приложении. Укажите сумму и плательщика. Чек можно отправить жильцу на email или в мессенджер. Это ваш отчёт перед налоговой. Если вы на патенте, чек не нужен, но нужно вести книгу учёта доходов.
6. 6
   Шаг 6: Платите налог раз в месяц

   Налог за самозанятость начисляется автоматически 10-го числа следующего месяца. Уплатить нужно до 25-го числа. Например, за доход в июне налог придёт 10 июля, заплатить до 25 июля. Если у вас патент, оплатите его стоимость до начала срока действия или в рассрочку.
7. 7
   Шаг 7: Следите за общим доходом, чтобы не потерять льготы

   Кроме социальной доплаты, на доход от аренды могут повлиять субсидии на ЖКХ. Если ваши расходы на коммуналку превышают 22% от дохода (в некоторых регионах порог ниже), вы можете получать субсидию. При увеличении дохода субсидию пересчитают. Уведомите Социальный фонд и органы соцзащиты о дополнительном доходе, чтобы избежать переплат и штрафов.

Частые ошибки

Частые вопросы