Как продать квартиру если есть долг по ипотеке

Что понадобится

Для продажи квартиры с ипотечным долгом нужен пакет документов: паспорт, кредитный договор, выписка из ЕГРН о регистрации обременения, справка о сумме задолженности из банка. Также потребуется предварительное согласие банка на сделку — его оформляют за 5–10 рабочих дней. Если квартира старая и требует ремонта, заранее подготовьте отчёт об оценке — покупатели часто просят его для одобрения своей ипотеки.

Пошаговая инструкция — 7 шагов

1. 1
   Шаг 1: Узнайте точную сумму долга и условия досрочного погашения

   Запросите в банке справку о полной сумме задолженности на дату сделки. Уточните, есть ли штрафы или комиссии за досрочное погашение — с 2026 года большинство банков отменили их, но лучше перепроверить. Попросите график платежей, чтобы покупатель видел, сколько осталось выплачивать.

   Сравнить страховки для ипотеки →
2. 2
   Шаг 2: Получите согласие банка на продажу

   Подайте заявление в банк о намерении продать квартиру. Обычно банк даёт ответ за 5–10 рабочих дней. Если квартира в плохом состоянии, банк может потребовать независимую оценку — закажите её заранее, чтобы ускорить процесс. Без письменного согласия сделку не зарегистрируют.

   Застраховать квартиру →
3. 3
   Шаг 3: Найдите покупателя, который готов купить квартиру с обременением

   Разместите объявление на Циан, Авито или через риелтора. Укажите в описании, что квартира в ипотеке, но продажа возможна через погашение долга покупателем. Такие сделки проходят быстрее, если покупатель тоже берёт ипотеку — банки обучены работать с закладными. Покажите покупателю справку о долге, чтобы не было скрытых сюрпризов.

   Сравнить цены на перелёты →
4. 4
   Шаг 4: Договоритесь о схеме расчётов

   Есть два варианта: покупатель вносит деньги на аккредитив или счёт эскроу, откуда банк списывает ваш долг, а остаток переводит вам. Либо банк переоформляет ипотеку на покупателя — это сложнее, но возможно. В 2026 году популярен первый вариант, так как он прозрачен и защищает обе стороны.

   Подобрать страховку ипотеки →
5. 5
   Шаг 5: Подпишите предварительный договор купли-продажи

   В предварительном договоре пропишите, что покупатель обязуется погасить ваш ипотечный долг, а вы передаёте квартиру после полного расчёта. Зафиксируйте сроки и сумму — это снизит риски. Заверьте договор у нотариуса, если квартира в долевой собственности.

   Оформить страховку недвижимости →
6. 6
   Шаг 6: Проведите сделку через банк и погасите долг

   В день сделки покупатель переводит сумму долга на ваш ипотечный счёт или на счёт эскроу. Банк снимает обременение — это занимает 1–3 дня. После этого вы подписываете основной договор купли-продажи, и покупатель получает квартиру. Остаток денег (разница между ценой и долгом) переводится вам.

   Сравнить полисы ипотечного страхования →
7. 7
   Шаг 7: Зарегистрируйте переход права собственности

   Подайте документы в Росреестр — через МФЦ или онлайн. Срок регистрации — 5–9 рабочих дней. После этого покупатель становится собственником, а вы получаете оставшиеся деньги. Не забудьте закрыть кредитный договор и взять справку об отсутствии задолженности.

   Зарегистрировать сайт для объявления →

Частые ошибки

Частые вопросы