Как проверить надежность застройщика новостройки

Почему проверка застройщика — не формальность

В 2026 году на рынке новостроек работают сотни застройщиков, но не все из них выполняют обязательства в срок. По данным ЕРЗ, в 2025 году было зафиксировано 47 случаев банкротства застройщиков, а средняя задержка сдачи домов составила 8 месяцев. Чтобы не потерять деньги и нервы, нужно проверить застройщика до подписания договора.

Чеклист — 7 шагов проверки застройщика

1. 1
   Шаг 1: проверьте разрешение на строительство

   Запросите у застройщика копию разрешения на строительство (РНС). Оно выдаётся местной администрацией и содержит уникальный номер, дату выдачи и срок действия. Проверьте номер на сайте стройнадзора вашего региона — он должен быть действующим. Если РНС нет или срок истёк, это стоп-сигнал.
2. 2
   Шаг 2: изучите проектную декларацию

   Проектная декларация — основной документ, который застройщик обязан опубликовать в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф). В ней указаны сроки строительства, характеристики дома, информация о застройщике и финансовой модели. Сверьте сроки сдачи: если застройщик планирует сдать дом через 3–4 года, это риск. Оптимальный срок — 1,5–2 года.
3. 3
   Шаг 3: проверьте рейтинг застройщика на наш.дом.рф

   На портале наш.дом.рф у каждого застройщика есть рейтинг по шкале от 1 до 5. Он формируется на основе объёмов строительства, количества сданных объектов, соблюдения сроков и отзывов дольщиков. Застройщики с рейтингом ниже 3,5 обычно имеют проблемы. Также посмотрите историю компании: сколько домов она уже сдала и были ли задержки.

   Застраховать квартиру от рисков →
4. 4
   Шаг 4: убедитесь, что дом строится по 214-ФЗ с эскроу-счетами

   С 2021 года все новостройки должны продаваться через эскроу-счета. Это значит, что ваши деньги лежат в банке до момента сдачи дома, и застройщик получает их только после ввода объекта в эксплуатацию. Если вам предлагают договор без эскроу (например, предварительный договор купли-продажи или ЖСК), это незаконно. Откажитесь от сделки.
5. 5
   Шаг 5: проверьте учредителей и финансовое состояние

   Запросите выписку из ЕГРЮЛ на сайте ФНС. Посмотрите, кто учредители и генеральный директор. Если компания зарегистрирована менее 3 лет назад, это риск. Также проверьте, не находится ли застройщик в стадии ликвидации или банкротства. Финансовые показатели можно оценить по бухгалтерской отчётности: убытки два года подряд — плохой знак.
6. 6
   Шаг 6: поищите отзывы и судебные дела

   Вбейте название застройщика в поисковик и добавьте слово «отзывы», «судебные дела», «дольщики». Посмотрите на сайтах-отзовиках и в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Если у компании много исков от дольщиков с требованием неустойки за просрочку, это тревожный звоночек. Также проверьте, не возбуждено ли дело о банкротстве.
7. 7
   Шаг 7: проверьте банк, где открыт эскроу-счёт

   Эскроу-счета открываются в уполномоченных банках. Узнайте, в каком банке обслуживается застройщик. Если банк входит в топ-10 по надёжности (например, Сбер, ВТБ, Газпромбанк), это плюс. Если банк мелкий или имеет проблемы с ЦБ, риски выше. При банкротстве банка эскроу-счета страхуются на сумму до 10 млн рублей по закону.

Частые ошибки при проверке застройщика

Частые вопросы