налоги и бухгалтерия ›Человек, планирующий купить квартиру в ипотеку для сдачи в аренду · FAQ
23 мая 2026 г. · 5 мин чтения
Как платить налоги с аренды квартиры купленной в ипотеку
Сдавая квартиру, купленную в ипотеку, вы обязаны платить налог с дохода. В 2026 году это 4% или 6% от арендной платы при использовании налога на профессиональный доход (НПД) или 13% НДФЛ по декларации 3-НДФЛ. Вычет по процентам по ипотеке можно учесть, если вы официально арендодатель.
Для кого эта статья
Вы планируете купить квартиру в ипотеку и сдавать её, чтобы покрывать платежи. Разбираем, как законно платить налоги с аренды, не переплачивая, и какие вычеты можно применить.
Все вопросы и ответы
Какой налог платить с аренды квартиры в 2026 году?
Самый выгодный вариант — зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД): 4% при сдаче физическому лицу и 6% — юридическому. Если вы не самозанятый, ставка НДФЛ — 13% с полной суммы аренды. Для ипотечных квартир НПД часто выгоднее, так как не нужна декларация.
Можно ли уменьшить налог на проценты по ипотеке?
Да, но только если вы платите НДФЛ по ставке 13% и заявляете имущественный вычет по процентам. Максимальная сумма вычета — 3 млн рублей, то есть вернуть можно до 390 тыс. рублей. Самозанятые этот вычет не получают, так как не платят НДФЛ с аренды.
Нужно ли регистрировать ИП для сдачи квартиры в аренду?
Не обязательно. Вы можете сдавать квартиру как физическое лицо, уплачивая НДФЛ по декларации 3-НДФЛ, или как самозанятый без регистрации ИП. ИП нужно только если вы планируете сдавать несколько квартир и нанимать сотрудников.
Как правильно оформить договор аренды для налоговой?
Договор аренды составляется в простой письменной форме. В нём указываются стороны, адрес квартиры, размер арендной платы и срок. Для налоговой важно, чтобы сумма была прописана чётко — именно с неё вы будете платить налог. Рекомендуется регистрировать договор в Росреестре, если срок аренды больше года.
Какие штрафы за неуплату налогов с аренды?
Если не платить налог, налоговая может доначислить его за три последних года, плюс штраф 20% от суммы недоимки (40% при умышленном уклонении) и пени за каждый день просрочки. В 2026 году штрафы не изменились — минимальный риск начинается с 10 тыс. рублей дохода.
Можно ли учесть расходы на ремонт квартиры при расчёте налога?
При НДФЛ по 3-НДФЛ можно применить профессиональный вычет в размере фактических расходов, но только если вы зарегистрированы как ИП или самозанятый. Для обычного физлица без статуса вычеты по ремонту не предусмотрены. Ремонт лучше делать до покупки или учитывать как улучшение при продаже.
Как платить налог, если квартира сдаётся посуточно?
Посуточная аренда облагается теми же налогами, что и долгосрочная: 4% или 6% для самозанятых, 13% НДФЛ. Важно получить разрешение от банка, если квартира в ипотеке — многие банки запрещают посуточную сдачу. Также нужно уведомить Роспотребнадзор.
Нужно ли платить налог, если арендатор оплачивает коммунальные услуги?
Если в договоре указано, что арендатор сам оплачивает коммуналку по счётчикам, эта сумма не считается вашим доходом. Если вы включаете коммуналку в арендную плату — налог платится с общей суммы. Лучше разделить: арендная плата отдельно, коммунальные услуги отдельно по показаниям.
Как отчитаться перед налоговой, если я самозанятый?
Самозанятые не подают декларацию. Доход фиксируется в приложении «Мой налог» — вы вносите каждый платёж от арендатора. Налоговая сама начисляет 4% или 6% и присылает уведомление об уплате. Срок — до 25-го числа следующего месяца.
Какие риски, если арендатор платит наличными?
Если вы не фиксируете доход в приложении или не подаёте декларацию, налоговая может узнать о сдаче через соседей, объявления или банковские переводы. В 2026 году ФНС активно мониторит соцсети и площадки объявлений. Лучше принимать оплату на карту и регистрировать доход.
Можно ли сдавать квартиру родственнику без налога?
Нет, налог платится с любого дохода от сдачи, даже если арендатор — родственник. Исключение — если вы сдаёте квартиру по договору безвозмездного пользования, но это не аренда. В таком случае вы не получаете доход, но и не можете покрывать ипотеку за счёт аренды.
Как влияет ипотека на налог при продаже квартиры?
При продаже квартиры, купленной в ипотеку, вы платите налог 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Если квартира была в собственности более 5 лет (или 3 лет для единственного жилья), налог не платится. Ипотечные проценты увеличивают расходы на покупку, уменьшая налог.
Что делать, если банк узнал о сдаче квартиры?
В договоре ипотеки часто есть условие, что квартира должна использоваться для проживания. Сдача без уведомления банка может привести к требованию досрочного погашения. Уточните в банке, разрешена ли аренда — некоторые банки одобряют, но с комиссией или повышением ставки.
Какой способ уплаты налогов самый простой для новичка?
Самый простой — стать самозанятым через приложение «Мой налог» и платить 4% с каждого платежа. Не нужно отчётности, деклараций и визитов в налоговую. Это подходит для одной-двух квартир и дохода до 2,4 млн рублей в год.
Частые ошибки
Сдавать квартиру нелегально и надеяться, что налоговая не узнает — в 2026 году ФНС использует алгоритмы для поиска объявлений и сверки с банковскими операциями.
Не учитывать проценты по ипотеке при расчёте налога — если вы платите НДФЛ, вы теряете до 390 тыс. рублей возврата.
Заключать устный договор с арендатором — при проверке налоговая запросит договор, и его отсутствие считается нарушением.
Что сделать прямо сейчас
- 1Шаг 1: Оцените свою ситуациюПосчитайте, сколько вы планируете получать арендной платы и какой налог будет выгоднее — НПД или НДФЛ. Если доход до 2,4 млн в год, НПД проще.
- 2Шаг 2: Зарегистрируйтесь как самозанятыйСкачайте приложение «Мой налог» и пройдите регистрацию за 5 минут. Это бесплатно и не требует визита в ФНС.
- 3Шаг 3: Заключите договор арендыСоставьте письменный договор с арендатором, укажите точную сумму аренды и разделите коммунальные платежи. Зарегистрируйте договор, если срок больше года.
- 4Шаг 4: Начните фиксировать доходПосле каждого платежа вносите сумму в приложение «Мой налог» или подавайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.Образец заполнения 3-НДФЛ →
- 5Шаг 5: Заявите имущественный вычетЕсли вы платите НДФЛ, подайте заявление на возврат процентов по ипотеке через личный кабинет налогоплательщика. Максимум — 390 тыс. рублей.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →