ипотека и недвижимость ›Человек с намерением оформить самозанятость · FAQ
9 июня 2026 г. · 5 мин чтения
Сколько налогов платит самозанятый при сдаче квартиры
Самозанятый при сдаче квартиры платит налог на профессиональный доход: 4% от платежей физических лиц и 6% от юридических лиц. Фиксированных страховых взносов нет, но можно добровольно платить взносы в ПФР. В 2026 году ставки не изменились, а лимит годового дохода — 2,4 млн рублей.
Сколько налогов платит самозанятый при сдаче квартиры
Если вы сдаёте квартиру и хотите работать легально, режим самозанятости (НПД) — самый выгодный вариант. Никаких фиксированных взносов, налог только с полученного дохода: 4% при сдаче физическому лицу и 6% — юридическому или ИП. В статье разберём все детали: как платить, какие есть лимиты и что будет, если не платить.
Все вопросы и ответы
Какая ставка налога для самозанятого при сдаче квартиры?
Ставка зависит от того, кому вы сдаёте квартиру. Если арендатор — физическое лицо, налог составит 4% от суммы аренды. Если арендатор — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, ставка 6%. Эти ставки действуют с 2019 года и не изменились в 2026 году.
Есть ли лимит дохода для самозанятого?
Да, максимальный годовой доход на режиме НПД — 2,4 млн рублей. Если вы заработаете больше, придётся перейти на другой налоговый режим, например, ИП на УСН. Лимит считается суммарно по всем видам деятельности, включая сдачу квартиры.
Нужно ли платить страховые взносы, как ИП?
Нет, самозанятые не обязаны платить фиксированные страховые взносы. В 2026 году ИП платят 57 390 руб. (на 2026 год) в год, но самозанятые освобождены от этой обязанности. Однако вы можете добровольно перечислять взносы в Пенсионный фонд, чтобы шёл стаж и накапливались пенсионные баллы.
Как часто нужно отчитываться и платить налог?
Налог платится ежемесячно. До 25-го числа следующего месяца нужно внести сумму, рассчитанную в приложении «Мой налог». Декларации подавать не требуется — налоговая считает всё автоматически на основании чеков, которые вы выдаёте арендаторам.
Как зарегистрироваться в качестве самозанятого?
Регистрация занимает 5 минут через приложение «Мой налог», портал Госуслуги или личный кабинет ФНС. Нужен только паспорт и ИНН. Никаких пошлин или сборов. После регистрации вы сразу можете начать сдавать квартиру легально.
Можно ли сдавать квартиру самозанятому, если она в ипотеке?
Да, можно. Самозанятость не запрещает сдавать ипотечную квартиру. Но проверьте договор с банком — в некоторых случаях требуется уведомить банк о сдаче. Обычно банки не возражают, если вы платите налоги.
Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры?
Если вы сдаёте квартиру нелегально, налоговая может доначислить налог за 3 предыдущих года, пени и штраф — 20-40% от суммы. Также возможен штраф за незаконное предпринимательство до 500 000 рублей. Легализация через самозанятость полностью исключает эти риски.
Как уменьшить налог при сдаче квартиры?
У самозанятых нет налогового вычета, но есть бонус: при регистрации вы получаете 10 000 рублей налогового капитала (ставка снижается до 3% и 4% соответственно, пока не израсходуете бонус). Также можно учитывать расходы на коммуналку, если они включены в арендную плату, но только если вы выставляете чек на полную сумму.
Нужно ли оформлять ИП, чтобы сдавать квартиру?
Нет, самозанятость (НПД) — более простой и дешёвый вариант. ИП нужно регистрировать, если ваш доход превышает 2,4 млн рублей в год или если вы планируете нанимать сотрудников. Для сдачи одной-двух квартир самозанятости достаточно.
Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый?
Да, посуточная аренда разрешена. Главное — не нарушать правила проживания в многоквартирном доме и не мешать соседям. Налог платится с каждой оплаты. Если вы сдаёте через агрегаторы (например, Booking), они могут выступать налоговыми агентами, но лучше уточнить в их условиях.
Какой налог выгоднее: самозанятость или ИП на УСН?
Для сдачи квартиры самозанятость почти всегда выгоднее. Ставка 4-6% против 6% на УСН «Доходы», плюс нет фиксированных взносов. ИП на УСН платит взносы (в 2026 году 57 390 руб. (на 2026 год) + 1% с дохода свыше 300 000 руб.), что увеличивает нагрузку. Самозанятость подходит, если доход до 2,4 млн в год.
Как выдать чек арендатору?
В приложении «Мой налог» вы создаёте чек на полученную сумму и отправляете его арендатору. Чек можно сформировать в электронном виде и отправить на email или телефон. Обязательно делайте это сразу после получения оплаты.
Можно ли сдавать квартиру по договору найма без самозанятости?
Формально можно, но придётся платить НДФЛ 13% как физическое лицо. Самозанятость снижает ставку до 4-6% и освобождает от подачи декларации 3-НДФЛ. Это выгоднее и проще.
Какие штрафы грозят за отсутствие чека?
За невыдачу чека самозанятому грозит штраф: 20% от суммы расчёта, если нарушение первое, и 50% — при повторном. Минимальный штраф — 1 000 рублей. Поэтому всегда формируйте чек сразу.
Нужно ли указывать сдачу квартиры в декларации о доходах?
Нет, для самозанятых декларация не требуется. Налоговая база формируется автоматически на основании выданных чеков. Всё, что вы должны делать — ежемесячно уплачивать налог до 25 числа.
Частые ошибки
Сдача квартиры без регистрации самозанятости — риск получить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность до 500 000 рублей.
Невыдача чека арендатору — штраф 20-50% от суммы, а также возможные проблемы с налоговой при проверке.
Забывают про лимит в 2,4 млн рублей — если доход превысит лимит, придётся перейти на ИП и доплатить налоги.
Путают ставки: сдают квартиру юрлицу, а платят 4% вместо 6% — налоговая доначислит разницу и пени.
Что сделать прямо сейчас
- 1Шаг 1: Зарегистрироваться как самозанятыйСкачайте приложение «Мой налог» или зайдите на Госуслуги. Регистрация занимает 5 минут, нужен только паспорт и ИНН.Зарегистрироваться на Госуслугах →
- 2Шаг 2: Заключить договор арендыСоставьте письменный договор найма с арендатором. Пропишите сумму, срок, порядок оплаты и коммунальные платежи. Договор защитит обе стороны.
- 3Шаг 3: Выдавать чеки после каждой оплатыВ приложении «Мой налог» создавайте чек на полученную сумму и отправляйте арендатору. Делайте это сразу, чтобы не забыть.
- 4Шаг 4: Ежемесячно уплачивать налогДо 25 числа каждого месяца оплачивайте налог, рассчитанный в приложении. Если доходов не было — налог платить не нужно.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →
квартиры1224доход1085бизнес964штраф875аренда693налог560жилья516собственник442регистрация375налоговая284аренды279арендодатель214самозанятый207налога136сдача118собственник жилья113отчетность110аренда квартиры102легализация100самозанятых59нпд56аренду47доход от аренды30самозанятости29налог на доход27налоговая отчетность25налог для самозанятых17уплата13сдача жилья12нелегальную10арендный9уплата налога9арендный бизнес8штраф за нелегальную аренду6регистрация самозанятости4легализация аренды3