whatdoing.
КалькуляторыТеги
ипотека и недвижимость ›Владелец квартиры в ипотеку сдается · FAQ
1 июня 2026 г. · 5 мин чтения

Уменьшают ли проценты по ипотеке налог при сдаче квартиры

Да, проценты по ипотеке уменьшают налог при сдаче квартиры. Вы можете включить их в состав профессионального налогового вычета как ИП или в расходы при общей системе налогообложения. В 2026 году это позволяет снизить налог на сумму до 260 000 рублей в год.

Можно ли уменьшить налог на проценты по ипотеке при сдаче квартиры?

Если вы сдаёте квартиру и платите ипотеку, проценты по кредиту можно включить в расходы и снизить налог. В 2026 году это доступно ИП на общей системе или на НПД, а также самозанятым при определённых условиях. Разбираемся, как это работает и сколько можно сэкономить.

Все вопросы и ответы

Какие налоги платит арендодатель в 2026 году?
Физическое лицо платит НДФЛ 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн руб.) с дохода от сдачи. Самозанятые — 4% с дохода от аренды жилья. ИП на УСН «доходы» — 6%, на УСН «доходы минус расходы» — 15%, на ОСНО — 13%. Выбор режима влияет на возможность учёта процентов.
Может ли самозанятый учесть проценты по ипотеке в расходах?
Нет, самозанятые не могут уменьшать налог на расходы, включая проценты по ипотеке. Налог 4% считается от всей суммы дохода. Чтобы использовать вычет, нужно зарегистрироваться как ИП и выбрать УСН «доходы минус расходы» или ОСНО.
Как ИП на УСН учесть проценты по ипотеке?
Если вы на УСН «доходы минус расходы», проценты по ипотеке включаются в состав расходов при расчёте налога. Важно: проценты должны быть уплачены и документально подтверждены (график платежей, выписка банка). Расходы признаются в том периоде, когда они фактически оплачены.
Как ИП на ОСНО учесть проценты по ипотеке?
ИП на ОСНО может включить проценты в профессиональный налоговый вычет. Это уменьшает облагаемый доход. Вычет предоставляется на сумму фактических расходов, связанных с извлечением дохода. Проценты по ипотеке на квартиру, которая сдаётся, относятся к таким расходам.
Какую сумму можно сэкономить на налоге за счёт процентов?
Допустим, вы сдаёте квартиру за 50 000 руб. в месяц (600 000 руб. в год). Проценты по ипотеке за год — 300 000 руб. На УСН «доходы минус расходы» налог составит (600 000 - 300 000) * 15% = 45 000 руб. Без учёта процентов налог был бы 600 000 * 6% = 36 000 руб. (на УСН 6%) или 600 000 * 15% = 90 000 руб. (на УСН 15% без расходов). Экономия — от 9 000 до 45 000 руб. в год.
Какие документы нужны для подтверждения расходов на проценты?
Потребуются: кредитный договор с банком, график платежей, выписки по счёту, подтверждающие уплату процентов, а также договор аренды квартиры. Все документы нужно хранить минимум 4 года — срок возможной налоговой проверки.
Можно ли учесть проценты, если квартира куплена в ипотеку до начала сдачи?
Да, можно. Но учтите: проценты признаются расходами только за период, когда квартира фактически сдавалась. Если вы купили квартиру в ипотеку в 2024 году, а сдавать начали в 2026 году, то в расходах можно учесть проценты, уплаченные с января 2026 года.
Что выгоднее: самозанятость или ИП с учётом процентов?
Если проценты по ипотеке значительные (более 200 000 руб. в год), ИП на УСН «доходы минус расходы» даёт большую экономию. При небольших процентах (до 100 000 руб.) самозанятость может быть проще и выгоднее. Рекомендуется рассчитать оба варианта.
Учитываются ли проценты по ипотеке, если квартира сдаётся по договору найма?
Да, учитываются. Важно, что квартира должна использоваться для получения дохода (сдача в аренду или наём). Проценты по ипотеке на эту квартиру признаются расходами, связанными с извлечением дохода. Договор найма — достаточное основание.
Можно ли учесть проценты, если квартира сдаётся не полностью, а посуточно?
Да, можно. Независимо от того, сдаёте вы квартиру посуточно или на долгий срок, проценты по ипотеке относятся к расходам, если квартира используется для получения дохода. Главное — правильно оформлять доходы и расходы.
Что делать, если я уже плачу налог как самозанятый, но хочу начать учитывать проценты?
Вам нужно сняться с учёта как самозанятый и зарегистрироваться как ИП. Выберите УСН «доходы минус расходы». Переход возможен в любое время, но учтите: самозанятость нельзя совмещать с ИП на УСН. После регистрации ИП вы сможете учитывать проценты.
Как часто нужно подавать декларацию, если я ИП и учитываю проценты?
ИП на УСН сдают декларацию раз в год — до 25 апреля следующего года. ИП на ОСНО — до 30 апреля. В декларации указываются все доходы и расходы, включая проценты по ипотеке. Рекомендуется вести книгу учёта доходов и расходов (КУДиР).
Можно ли учесть проценты, если квартира оформлена на супруга, а сдаёт другой?
Если квартира в совместной собственности, доход от сдачи облагается налогом у того, кто получает доход. Проценты по ипотеке может учесть только тот, кто платит налог. Если плательщик — один из супругов, он может включить проценты в свои расходы.
Какие ещё расходы можно учесть при сдаче квартиры?
Помимо процентов по ипотеке, можно учесть: коммунальные платежи (если они включены в арендную плату), ремонт, страховку квартиры, взносы на капремонт, услуги риелтора, амортизацию. Все расходы должны быть документально подтверждены и связаны с получением дохода.
Что будет, если налоговая обнаружит, что я сдаю квартиру и не плачу налог?
Штраф — 20% от неуплаченной суммы налога, а если докажут умысел — 40%. Плюс пени за каждый день просрочки. В 2026 году налоговая активно отслеживает сдачу квартир через рекламу на ЦИАН, Авито и другие площадки. Рекомендуется легализовать доход.

Частые ошибки

Не учитывают, что проценты можно включать только в период сдачи квартиры, а не весь срок ипотеки.
Путают самозанятость и ИП: самозанятый не может уменьшить налог на проценты.
Не хранят документы, подтверждающие уплату процентов (выписки, платёжки).
Считают, что проценты можно учесть только при ОСНО, хотя на УСН «доходы минус расходы» это тоже работает.

Что сделать прямо сейчас

  1. 1
    Шаг 1: Рассчитайте выгоду
    Посчитайте сумму процентов по ипотеке за год и сравните с налогом, который вы платите сейчас. Если проценты больше 100 000 руб., вероятно, выгодно перейти на ИП с учётом расходов.
  2. 2
    Шаг 2: Выберите налоговый режим
    Если вы самозанятый и проценты значительные — зарегистрируйте ИП на УСН «доходы минус расходы». Это можно сделать онлайн через ФНС или банк.
  3. 3
    Шаг 3: Соберите документы
    Подготовьте кредитный договор, график платежей, выписки об уплате процентов, договор аренды. Храните их в электронном или бумажном виде.
  4. 4
    Шаг 4: Застрахуйте квартиру
    Страховка квартиры от залива и пожара — тоже расход, который можно учесть. Кроме того, это защитит вас от непредвиденных трат.
    Сравнить страховки квартиры →
  5. 5
    Шаг 5: Ведите учёт доходов и расходов
    Заведите таблицу или используйте сервисы для ИП. Фиксируйте все поступления от аренды и все расходы, включая проценты. Это упростит заполнение декларации.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и Telegram
Генерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →
владелец3017квартиры1224экономия822ипотека799аренда693налог560собственник442вычет274расходы244арендодатель214самозанятый207профессиональный155налога136ипотеке124сдача118сдача квартиры55проценты27доходы25арендодателя23уменьшение23уменьшение налога12проценты по ипотеке9профессиональный вычет5ип на нпд3налог на доходы3расходы арендодателя2
Читайте также
Как проверить квартиру у моря перед покупкой онлайн
Проверить квартиру у моря перед покупкой онлайн можно через выписку из ЕГРН, публичную кадастровую карту и сервисы проверки застройщика. В 2026 году это занимает 15–30 минут и стоит от 350 рублей за выписку.
Стоит ли гасить ипотеку досрочно или вложить деньги
Досрочное погашение ипотеки выгодно, если ваша ставка выше 12% годовых — вы сэкономите на переплате. Если ставка ниже 8%, разумнее вложить свободные деньги в инструменты с доходностью 10–15% годовых, например в облигации или дивидендные акции.
Как застраховать квартиру от скрытых дефектов при покупке
Чтобы застраховать квартиру от скрытых дефектов при покупке, оформите полис страхования титула и ответственности продавца. В 2026 году средняя стоимость такого полиса — 0,3–0,5% от суммы сделки, а покрывает он трещины в стенах, гнилые перекрытия и нелегальную перепланировку.
Как уменьшить платеж по ипотеке при повышении ставки
Чтобы снизить платеж по ипотеке при росте ставок, рефинансируйте кредит в банке с фиксированной ставкой ниже 12% или оформите налоговый вычет на проценты. Также можно реструктуризировать долг через госпрограмму или использовать материнский капитал для досрочного погашения. В 2026 году действуют новые лимиты по семейной ипотеке — до 12 млн рублей в регионах.