Что выгоднее: самозанятость или ИП для сдачи квартиры в 2026 году
При сдаче квартиры в аренду самозанятость выгоднее ИП, если ваш доход не превышает 2,4 млн руб. в год. Налог составит 4% от платежей физических лиц, а фиксированных взносов нет. ИП на УСН «Доходы» заплатит 6% плюс взносы, что ощутимо увеличит нагрузку при небольших доходах.
В чём разница
Самозанятые платят налог на профессиональный доход (НПД): 4% при работе с физическими лицами и 6% — с юридическими. У них нет обязательных страховых взносов, но и пенсионный стаж формируется только добровольно. ИП может выбрать УСН «Доходы» (6%) или «Доходы минус расходы» (15%), но обязан платить фиксированные взносы — в 2026 году это 57 390 руб. (на 2026 год) плюс 1% с дохода свыше 300 000 руб.
Сравнение: самозанятость vs ИП для сдачи квартиры
| Критерий | Самозанятость (НПД) | ИП на УСН «Доходы» 6% |
|---|---|---|
| Налоговая ставка | 4% от физлиц, 6% от юрлиц | 6% от всех поступлений |
| Фиксированные взносы | Нет | 57 390 руб. (на 2026 год) в год |
| Дополнительный взнос | Нет | 1% с дохода свыше 300 000 руб. |
| Лимит дохода | 2,4 млн руб./год | 450 млн руб./год |
| НДС | Не платят | Освобождены при доходе до 60 млн руб./год |
| Пенсионный стаж | Только при добровольных взносах | Идёт автоматически |
| Отчётность | Чеки через приложение, декларация не нужна | Ежеквартальные авансы, годовая декларация |
| Наёмные работники | Нельзя нанимать | Можно, но тогда налог уменьшается не более чем на 50% |
Когда выбрать самозанятость, когда ИП
Самозанятость идеальна, если вы сдаёте одну‑две квартиры и ваш годовой доход не превышает 2,4 млн руб. Вы не платите взносы, налог минимален, а отчётность сводится к выдаче чека через приложение «Мой налог». ИП на УСН «Доходы» стоит выбрать, если доход выше 2,4 млн руб. или вы планируете масштабироваться: купить ещё квартиры, нанять сотрудников (уборку, ремонт). ИП также подходит, если вы хотите формировать пенсионный стаж и получать больничные — для этого нужно платить взносы добровольно или как ИП.