Как обменять квартиру на большую с помощью ипотеки

Что понадобится

Для обмена квартиры на большую вам понадобятся: документы на текущее жильё (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН), справка о доходах за последние 6 месяцев, паспорт и СНИЛС. Также потребуется предварительное одобрение ипотеки в банке — лучше получить его до начала продажи, чтобы знать точную сумму. И не забудьте про страховку: банки требуют застраховать приобретаемую квартиру, а также жизнь и здоровье заёмщика.

Пошаговая инструкция — 8 шагов

1. 1
   Шаг 1: Оцените свою текущую квартиру

   Закажите отчёт о рыночной стоимости у аккредитованного оценщика — это стоит 3–5 тыс. рублей. Узнайте, сколько аналогичные квартиры продаются на вашем районе через сайты объявлений. От этой цифры будет зависеть возможный первый взнос и сумма нового кредита.
2. 2
   Шаг 2: Рассчитайте бюджет на новую квартиру

   Сложите цену продажи вашей квартиры (за вычетом комиссии риелтора и налогов) и сумму, которую готов дать банк. Используйте ипотечный калькулятор на сайте банка: при доходе 150 тыс. рублей ежемесячный платёж по кредиту 5 млн руб. на 20 лет под 17,2–19,2% годовых (актуально на 24.07.2026) составит около 75–85 тыс. рублей. Убедитесь, что новый платёж не превышает 40% вашего семейного дохода.
3. 3
   Шаг 3: Получите предварительное одобрение ипотеки

   Подайте заявки в 2–3 банка, включая Сбербанк, ВТБ и банк с льготными программами. Для льготной ипотеки нужны подтверждение права (свидетельство о рождении ребёнка для семейной, диплом IT-специалиста для IT-ипотеки). Предварительное одобрение действует 1–3 месяца — этого хватит на поиск новой квартиры.

   Узнать условия ипотеки в ВТБ →
4. 4
   Шаг 4: Найдите покупателя на свою квартиру

   Выставите квартиру на продажу — можно через риелтора (комиссия 3–5%) или самостоятельно на Avito, Циан. Подготовьте квартиру: сделайте косметический ремонт, уберите лишние вещи, сделайте качественные фото. Укажите в объявлении, что продажа возможна с ипотекой — это расширит круг покупателей.
5. 5
   Шаг 5: Заключите предварительный договор купли-продажи

   Когда найдёте покупателя, подпишите предварительный договор с условием, что сделка состоится после того, как вы найдёте новую квартиру. Обычно устанавливают срок 2–3 месяца. Внесите задаток (обычно 50–100 тыс. рублей) — это гарантирует, что покупатель не передумает.
6. 6
   Шаг 6: Найдите новую квартиру и заключите договор

   Подберите квартиру, которая подходит под одобренную сумму ипотеки. Проверьте документы продавца: выписку из ЕГРН, отсутствие обременений. Подпишите договор купли-продажи с условием, что расчёт будет через аккредитив или банковскую ячейку — это безопасно для обеих сторон.
7. 7
   Шаг 7: Проведите одновременные сделки купли-продажи

   В день сделки вы сначала продаёте свою квартиру (покупатель переводит деньги на ваш счёт или в банковскую ячейку), а затем сразу покупаете новую. Вносите вырученные средства как первый взнос (минимум 20% для рыночной ипотеки, 15% для льготной). Остаток доплачивает банк по ипотеке. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре — это занимает 3–5 рабочих дней.
8. 8
   Шаг 8: Оформите страховку на новую квартиру

   В течение 30 дней после регистрации права собственности обязательно застрахуйте квартиру от залива, пожара и других рисков — без этого банк может повысить ставку по ипотеке. Также рекомендуем застраховать жизнь и здоровье, чтобы снизить ежемесячный платёж. Стоимость страховки — 0,3–1% от суммы кредита в год.

   Сравнить предложения по страховке ипотеки →

Частые ошибки

Частые вопросы