налоги и бухгалтерия ›Человек, планирующий сдавать квартиру · FAQ
1 июня 2026 г. · 7 мин чтения
Как официально сдать квартиру в аренду и не платить налоги
Сдать квартиру и не платить налоги можно через самозанятость или патент, используя вычеты и льготы. В 2026 году ставка налога для самозанятых — 4% при сдаче физлицам и 6% — юрлицам, а патент стоит от 6 000 до 30 000 рублей в год в зависимости от региона.
Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
Да, можно. В 2026 году в России есть несколько законных способов сдавать жильё и при этом не перечислять налоги в бюджет. В этой статье разберём все варианты: самозанятость, патент, налоговые вычеты и льготы. Вы узнаете, как оформить отношения с арендатором и не нарушить закон.
Все вопросы и ответы
Какие есть законные способы не платить налоги при сдаче квартиры?
Самый популярный способ — оформить самозанятость. Ставка налога 4% при сдаче физическим лицам и 6% — юридическим. До 2029 года действует налоговый вычет 10 000 рублей, который уменьшает налог. Ещё вариант — купить патент. В Москве патент на аренду квартиры площадью до 75 кв. м стоит 18 000 рублей в год. Если сдаёте за 50 000 рублей в месяц, налог по самозанятости составит 24 000 рублей в год, а патент — 18 000 рублей. Патент выгоднее при высоком доходе.
Как оформить самозанятость для сдачи квартиры?
Зарегистрироваться можно в приложении «Мой налог» или через Госуслуги. Понадобится паспорт и ИНН. Регистрация занимает 10 минут. Ставка налога — 4% при сдаче физлицам, 6% — юрлицам. В год можно заработать до 2,4 млн рублей. Сдавать можно только свою квартиру — нежилые помещения и коммерческая недвижимость под самозанятость не подходят.
Как работает патент для аренды квартиры?
Патент — это фиксированная сумма налога, которую платят раз в год. Стоимость зависит от региона и площади квартиры. Например, в Санкт-Петербурге патент на квартиру до 50 кв. м стоит 12 000 рублей в год. Подать заявление можно в ФНС или через Госуслуги. Патент действует от 1 до 12 месяцев. Если сдаёте квартиру за 100 000 рублей в месяц, налог по самозанятости — 48 000 рублей в год, а патент — 20 000 рублей. Экономия 28 000 рублей.
Можно ли получить налоговый вычет при сдаче квартиры?
Да, самозанятые имеют право на вычет 10 000 рублей. Он уменьшает налог до тех пор, пока не будет полностью использован. Например, при ставке 4% вычет позволяет не платить налог с первых 250 000 рублей дохода. Если вы сдаёте квартиру за 30 000 рублей в месяц, налог составит 14 400 рублей в год, но вычет снизит его до 4 400 рублей. Вычет действует до 2029 года.
Что будет, если сдавать квартиру неофициально?
Штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, но не менее 1 000 рублей. Если докажут умысел — 40%. Также начислят пени за каждый день просрочки. С 2026 года ФНС активнее проверяет объявления на Avito и Циан. Если вы сдаёте квартиру за 50 000 рублей в месяц год без договора, штраф может составить 48 000 рублей (20% от 240 000 рублей налога). Плюс пени — около 5 000 рублей.
Как заключить договор аренды, чтобы не платить налоги?
Договор аренды обязателен, но налог платить всё равно нужно. Можно указать в договоре меньшую сумму, но это рискованно. Если налоговая заподозрит занижение, доначислят налог исходя из рыночной ставки. Лучше оформить самозанятость и платить 4% — это легально и безопасно. Договор должен содержать паспортные данные сторон, сумму аренды, срок и порядок оплаты.
Какие риски при сдаче квартиры через посредников?
Если посредник не платит налоги, ответственность ложится на вас. Вы должны убедиться, что агентство работает официально и платит налоги. В договоре с агентством пропишите, что они обязаны перечислять налог. Иначе налоговая может предъявить претензии вам. Лучше сдавать напрямую и оформить самозанятость.
Как платить налог, если сдаю квартиру посуточно?
Посуточная аренда также облагается налогом. Самозанятость подходит и для посуточной сдачи. Ставка та же — 4% физлицам, 6% юрлицам. Нужно каждый месяц формировать чек в приложении «Мой налог». Если сдаёте через Booking или Airbnb, они могут удерживать налог самостоятельно, но в России это редкость. Лучше оформить самозанятость и платить 4%.
Можно ли не платить налог, если квартира в ипотеке?
Нет, наличие ипотеки не освобождает от налога. Вы обязаны платить налог с дохода от аренды, даже если кредит ещё не погашен. Но проценты по ипотеке можно учесть как расходы, если вы ИП на общей системе. Для самозанятых расходы не учитываются. Если сдаёте квартиру, купленную в ипотеку, проще оформить самозанятость и платить 4%.
Как отчитываться перед налоговой при сдаче квартиры?
Самозанятые не сдают декларацию. Достаточно формировать чеки в приложении «Мой налог» после каждой оплаты. Налоговая списывает налог автоматически 12-го числа следующего месяца. Если используете патент, декларацию тоже подавать не нужно. Патент действует без отчётности. Главное — вовремя оплатить патент.
Какие льготы для пенсионеров при сдаче квартиры?
Пенсионеры могут оформить самозанятость и платить 4% или 6%. Специальных льгот для пенсионеров нет. Но они могут не платить налог на имущество за одну квартиру, но это не связано с арендой. Если пенсионер сдаёт квартиру, он обязан платить налог с дохода. Лучший вариант — самозанятость.
Как сдать квартиру официально, если я гражданин другой страны?
Иностранцы могут оформить патент на аренду, если у них есть разрешение на временное проживание или вид на жительство. Самозанятость доступна только гражданам РФ и стран ЕАЭС. Если вы из Узбекистана, можно оформить патент. Стоимость патента для иностранцев выше — например, в Москве 25 000 рублей в год.
Можно ли сдавать квартиру по договору безвозмездного пользования, чтобы не платить налоги?
Нет, это незаконно. Если вы фактически получаете деньги, договор безвозмездного пользования не освобождает от налога. Налоговая может переквалифицировать договор в аренду и доначислить налог. Штраф — 20% от суммы. Лучше оформить самозанятость и платить 4%.
Как уменьшить налог, если сдаю квартиру дешевле рыночной цены?
Налог платится с фактического дохода. Если вы сдаёте квартиру родственнику за 10 000 рублей, налог составит 400 рублей в год. Но если налоговая решит, что цена занижена, она может доначислить налог исходя из рыночной ставки. Риск невелик, если разумная скидка. Лучше оформить самозанятость и платить 4% с реальной суммы.
Что делать, если арендатор не платит и не съезжает?
Обращайтесь в суд. Если договор аренды заключён официально, вы можете выселить арендатора через суд. Процесс занимает 2-3 месяца. Если договора нет, доказать факт аренды сложно. Оформляйте договор и платите налоги — это защитит ваши права.
Какие изменения в налогообложении аренды в 2026 году?
В 2026 году ставки для самозанятых остались прежними: 4% и 6%. Патент индексируется на уровень инфляции, но в 2026 году рост незначительный — около 5%. Новые льготы не вводились. ФНС продолжает мониторинг объявлений и может блокировать карты за неуплату налогов. Рекомендуется легализоваться.
Частые ошибки
Сдача квартиры без договора — при проверке налоговая доначислит налог за 3 года и выпишет штраф 20%.
Указание в договоре заниженной суммы — если арендатор переводит больше, налоговая может запросить выписку по карте.
Использование чужого ИНН для самозанятости — это незаконно, грозит блокировкой счета и штрафом до 300 000 рублей.
Что сделать прямо сейчас
- 1Шаг 1: Зарегистрируйтесь как самозанятыйСкачайте приложение «Мой налог» и пройдите регистрацию. Это займёт 10 минут. После регистрации вы сможете легально сдавать квартиру и платить 4% налога.
- 2Шаг 2: Составьте договор арендыИспользуйте типовой договор найма жилого помещения. Укажите реальную сумму аренды, паспортные данные сторон и срок действия. Распечатайте в двух экземплярах.
- 3Шаг 3: Застрахуйте квартиру от заливов и пожаровПолис страхования квартиры стоит от 1 500 рублей в год. Он покроет ущерб, если арендатор затопит соседей или случится пожар. Оформить можно онлайн за 5 минут.Застраховать квартиру →
- 4Шаг 4: Уведомите налоговую о начале деятельностиЕсли вы выбрали патент, подайте заявление в ФНС. Если самозанятость — просто начните формировать чеки. Дополнительных уведомлений не требуется.
- 5Шаг 5: Начните формировать чеки после каждой оплатыВ приложении «Мой налог» создавайте чек на каждую полученную сумму. Налоговая сама рассчитает налог и спишет его 12-го числа следующего месяца.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →
20264925делать1737квартиры1224штраф875договор778аренда693налог560собственник442регистрация375аренды279налоговый277вычет274самозанятость263арендодатель214договор аренды201налоговый вычет194что делать171сдача118собственник квартиры102легализация100сдача квартиры55патент45незаконная20незаконная аренда4