Как пенсионеру официально сдавать квартиру и не переплачивать налоги

Пенсионер может сдавать квартиру легально и платить налог всего 4% от дохода, если оформить самозанятость. Это освобождает от НДФЛ 13% и страховых взносов. Рассказываем пошагово, как это сделать в 2026 году.

Что понадобится

Чтобы сдавать квартиру официально, вам понадобятся: паспорт, ИНН, доступ к интернету и смартфон или компьютер. Также подготовьте документы на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН) и реквизиты банковской карты для уплаты налогов.

Пошаговая инструкция — 7 шагов

1
Шаг 1: Выберите налоговый режим — самозанятость
Самозанятость — самый выгодный вариант для пенсионера. Ставка налога 4% при сдаче квартиры физическому лицу, 6% — юридическому. Не нужно платить страховые взносы и подавать декларации. Зарегистрироваться можно в приложении «Мой налог» или через сайт ФНС.
2
Шаг 2: Зарегистрируйтесь как самозанятый
Скачайте приложение «Мой налог» или зайдите на сайте ФНС. Заполните заявление: укажите паспортные данные, ИНН, номер телефона. Подтверждение приходит за 1 день. После регистрации вы получите статус самозанятого и сможете выдавать чеды арендаторам.
3
Шаг 3: Заключите договор аренды с жильцами
Обязательно составьте письменный договор найма жилого помещения. В договоре укажите: данные сторон, адрес квартиры, срок аренды, размер платы, порядок оплаты коммунальных услуг. Договор защищает вас в случае споров. Заверять у нотариуса не нужно.
4
Шаг 4: Оформите страховку квартиры от заливов и пожаров
Страховка покроет ущерб, если жильцы случайно зальют соседей или случится пожар. Стоимость полиса — от 1500 рублей в год. Это дешевле, чем платить за ремонт соседям. Сравните предложения на сайте-агрегаторе.
Подобрать страховку квартиры →
5
Шаг 5: Ежемесячно формируйте чек в приложении «Мой налог»
После получения оплаты от арендатора в течение 9 дней сформируйте чек в приложении. Укажите сумму, выберите плательщика (физлицо или юрлицо). Чек автоматически отправляется в ФНС. Налог рассчитывается сам: 4% или 6% от суммы.
6
Шаг 6: Уплачивайте налог раз в месяц
Налоговая автоматически начисляет сумму к уплате до 25-го числа следующего месяца. Оплатить можно через приложение или по квитанции. Если дохода в месяце не было — налог платить не нужно. Штраф за просрочку — 20% от суммы.
7
Шаг 7: Используйте налоговый вычет для самозанятых
При регистрации самозанятый получает бонус 10 000 рублей на уплату налога. Ставка снижается: до 3% вместо 4% и до 4% вместо 6%, пока не израсходуете бонус. Экономия — до 2 000 рублей налога в год.

Частые ошибки

Сдавать квартиру без договора — при проверке налоговая может доначислить налог за 3 года и штраф 40%.

Не формировать чеды вовремя — пропуск срока грозит штрафом 20% от суммы чека.

Сдавать квартиру по доверенности без регистрации самозанятости — доверенное лицо тоже должно платить налог.

Путать самозанятость с ИП — ИП требует уплаты страховых взносов (57 390 руб. в 2026 году) и сдачи отчетности.

Не включать в договор порядок оплаты коммуналки — лучше прописать, что арендатор платит по счетчикам отдельно.

Частые вопросы

Может ли пенсионер стать самозанятым?

Да, пенсионер может зарегистрироваться как самозанятый. Пенсия при этом сохраняется, стаж не прерывается.

Какой налог платит пенсионер при сдаче квартиры как самозанятый?

4% от дохода, если сдаёте физлицу, и 6% — если юрлицу. Это гораздо выгоднее НДФЛ 13%.

Нужно ли платить страховые взносы?

Нет, самозанятые освобождены от обязательных страховых взносов. Взносы можно платить добровольно для накопления пенсионных баллов.

Можно ли сдавать квартиру по договору без регистрации?

Нет, договор аренды нужен для подтверждения законности дохода. Без него налоговая может признать доход неучтённым.

Какой лимит дохода для самозанятого?

Максимальный доход — 2,4 млн рублей в год. Если превысите, придётся переходить на ИП или платить НДФЛ.

Партнёр

sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и Telegram

Генерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →

квартиры1791 доход1663 экономия1332 квартира1153 налог1104 договор1034 аренда1016 пенсионер875 жилья732 вычет578 самозанятость546 аренды371 ндфл318 арендодатель290 договор аренды252 усн230 сдача195 аренда квартиры168 имущественный140 имущественный вычет106 патент78 налог на доход50 легальная27 сдача жилья17 налогах13 экономия на налогах11 легальная аренда4

Чтобы сантехнику стать самозанятым через госуслуги, зайдите на портал, выберите услугу «Регистрация самозанятого» и заполните заявление. В 2026 году процедура занимает 10 минут, а налог на профессиональный доход составляет 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами. Пошаговый чеклист ниже поможет оформить статус без ошибок и с первого раза.

Какой налоговый вычет можно получить за строительство дома

За строительство дома можно вернуть до 260 000 рублей НДФЛ — это имущественный вычет на покупку жилья. Если строили за свои деньги, вычет дадут с расходов до 2 млн рублей. При ипотеке дополнительно вернёте до 390 000 рублей с процентов.

Как оформить самозанятость через госуслуги в 2026 году

В 2026 году оформить самозанятость через Госуслуги можно за 10 минут без визита в налоговую. Нужен только подтверждённый аккаунт на портале и паспорт. После регистрации вы получаете статус плательщика налога на профессиональный доход (НПД) и можете легально работать в такси.

Какие выплаты положены бабушке-опекуну в 2026

В 2026 году бабушка-опекун внука-подростка может получать ежемесячную выплату на содержание ребёнка — 15 348 рублей, а также опекунское пособие в размере 8 200 рублей. Дополнительно положены компенсация за оплату ЖКХ до 1 200 рублей и льготы на транспорт.