ипотека и недвижимость ›Владелец квартиры в аренду · Пошагово
3 июня 2026 г. · 4 мин чтения
Как платить налог с аренды квартиры самозанятым
Самозанятые платят налог 4% с доходов от аренды квартиры физическим лицам и 6% — юридическим. Для этого нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог», оформить чек на каждый платёж и ежемесячно уплачивать налог до 25-го числа. В 2026 году ставки и лимит дохода (2,4 млн рублей в год) не изменились.
Что понадобится
Для легальной сдачи квартиры в аренду как самозанятый вам потребуются: паспорт, ИНН, доступ к интернету и смартфон или компьютер. Установите приложение «Мой налог» (ФНС) или зайдите на сайт lknpd.nalog.ru. Договор аренды с жильцом обязателен — он подтверждает, что вы сдаёте квартиру, а не оказываете гостиничные услуги. Если планируете сдавать квартирантам с детьми или домашними животными, пропишите это в договоре.
Пошаговая инструкция — 8 шагов
- 1Шаг 1: Зарегистрируйтесь как самозанятыйСкачайте приложение «Мой налог» или зайдите на сайт lknpd.nalog.ru. Нажмите «Зарегистрироваться» — можно по паспорту через сканирование, по ИНН или через Госуслуги. Регистрация занимает 5 минут, налоговая не приходит с проверкой. Статус самозанятого можно совмещать с основной работой по трудовому договору.
- 2Шаг 2: Заключите договор аренды с жильцомСоставьте письменный договор найма жилого помещения. Укажите срок аренды, сумму ежемесячной платы, порядок оплаты коммунальных услуг и ответственность сторон. Договор не нужно заверять у нотариуса, но он защищает вас в случае споров. Обязательно укажите паспортные данные арендатора и дату подписания.
- 3Шаг 3: Получите оплату от арендатораПринимайте деньги на банковскую карту, наличными или электронными кошельками. Если арендатор платит наличными, обязательно выдайте ему чек из приложения «Мой налог». Для безналичных переводов чек формируется автоматически, если подключена автоплатёжка. Сумма аренды может быть любой, главное — не превышать лимит 2,4 млн рублей в год.
- 4Шаг 4: Сформируйте чек в приложении «Мой налог»Каждый раз при получении арендной платы зайдите в приложение, нажмите «Новая продажа» и укажите сумму. Выберите категорию «Сдача в аренду (наём) жилого помещения». Чек можно отправить арендатору в мессенджере или распечатать. Если арендатор — юридическое лицо, чек формируется с реквизитами компании.
- 5Шаг 5: Укажите получателя — физическое или юридическое лицоПри создании чека выберите, кто вам заплатил: физическое лицо (арендатор) или организация (например, агентство недвижимости). Для физлиц ставка налога 4%, для юрлиц — 6%. Если арендатор — ИП, он считается физическим лицом, если платит как частное лицо. Проверьте статус плательщика, чтобы не ошибиться со ставкой.
- 6Шаг 6: Дождитесь начисления налога в приложенииНалог начисляется автоматически в начале следующего месяца за все чеки, сформированные в предыдущем месяце. В приложении появится сумма к уплате. Например, за аренду в январе налог придёт в феврале. Сумма налога = доход × ставка (4% или 6%). Если вы сдали квартиру за 50 000 рублей, налог составит 2000 рублей (4%).
- 7Шаг 7: Уплатите налог до 25-го числа следующего месяцаНалог нужно заплатить ежемесячно до 25-го числа. В приложении можно оплатить картой, через СБП или сформировать квитанцию для банка. Если не заплатить вовремя, налоговая начислит пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. В 2026 году ключевая ставка 21%, поэтому пени ощутимы.
- 8Шаг 8: Ежегодно проверяйте лимит доходаЛимит дохода для самозанятых — 2,4 млн рублей в год. Если превысите, потеряете статус самозанятого и придётся платить НДФЛ 13% как физлицо. Следите за суммой в приложении «Мой налог» — там отображается остаток лимита. Если квартира дорогая, можно сдавать её не полный год или распределить доход с супругой.
Частые ошибки
Не формировать чек на каждый платёж — налоговая может доначислить налог и штраф 20% от суммы.
Путать ставки: сдаёте квартиру компании — ставка 6%, а не 4%. Иначе придётся доплачивать.
Не заключать договор аренды — без договора налоговая может переквалифицировать доход в предпринимательский и начислить НДС.
Превышать лимит 2,4 млн рублей — автоматическая потеря статуса самозанятого и переход на НДФЛ 13%.
Оплачивать налог после 25-го числа — начисляются пени, которые увеличивают долг.
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру самозанятым, если я работаю по трудовому договору?
Да, самозанятость совместима с основной работой. Доход от аренды облагается налогом 4%, а зарплата — НДФЛ 13% через работодателя.
Что будет, если не платить налог с аренды?
Налоговая может узнать о доходах от соседей, УК или банковских переводов. Тогда начислят налог, штраф 20–40% и пени.
Нужно ли оформлять ИП для сдачи квартиры?
Нет, самозанятость проще и выгоднее: ставка 4% вместо 6% на УСН «Доходы», не нужно сдавать декларации и платить страховые взносы.
Какой лимит дохода у самозанятого в 2026 году?
Лимит — 2,4 млн рублей в год. Если превысить, придётся платить НДФЛ 13% с суммы превышения и потерять статус самозанятого.
Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый?
Да, но это рискованно: ФНС может счесть это гостиничными услугами, которые требуют статуса ИП или ООО. Лучше сдавать на срок от 1 месяца.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →
20264925квартиры1224доход1085аренда693налог560недвижимость517жилья516собственник442жилье403аренды279арендодатель214самозанятый207налога136приложение127сдача118собственник жилья113аренда квартиры102самозанятых59сдача квартиры55самозанятого52доход от аренды30налог на доход27налог для самозанятых17приложение мой налог16уплата13уплата налога9чек самозанятого4