Как продать квартиру в ипотеке и купить новую в 2026

Что понадобится

Для продажи квартиры в ипотеке и покупки новой потребуются: согласие залогового банка на продажу (обычно даётся за 5–10 рабочих дней), отчёт об оценке текущей и новой квартиры, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи (ДКП) с указанием порядка расчётов. Также нужен покупатель с одобренной ипотекой или наличными, чтобы погасить ваш остаток долга.

Пошаговая инструкция — 8 шагов

1. 1
   Шаг 1: Оцените текущую задолженность и стоимость квартиры

   Запросите в банке справку об остатке долга по ипотеке и график платежей. Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры у аккредитованного оценщика (стоит 3 000–5 000 руб.). Если цена ниже остатка долга – придётся доплачивать разницу или договариваться с банком о реструктуризации.
2. 2
   Шаг 2: Получите согласие банка на продажу

   Подайте заявление в банк-кредитор о намерении продать заложенную квартиру. Банк может потребовать досрочное погашение ипотеки из средств покупателя или разрешить переуступку прав. Срок рассмотрения – до 10 рабочих дней. Некоторые банки берут комиссию 0,5–1% от суммы сделки.
3. 3
   Шаг 3: Найдите покупателя с одобренной ипотекой или наличными

   Разместите объявление на ЦИАН, Авито, ДомКлик. Укажите, что квартира в ипотеке, но банк разрешил продажу. Лучший вариант – покупатель с одобренной ипотекой, который переведёт деньги сразу на ваш счёт для погашения долга. Если покупатель платит наличными, потребуется банковская ячейка или аккредитив.
4. 4
   Шаг 4: Договоритесь о порядке расчётов

   Составьте предварительный договор купли-продажи, где пропишите, что часть суммы (остаток долга) идёт на погашение ипотеки, а остаток – вам. Обычно деньги переводят через банковскую ячейку: покупатель кладёт сумму, вы забираете после снятия обременения. Альтернатива – аккредитив в банке.
5. 5
   Шаг 5: Одновременно найдите новую квартиру и получите одобрение ипотеки

   Чтобы купить новую квартиру, подайте заявку на ипотеку в другой банк или в тот же (если он позволяет перекредитование). В 2026 году выгодны льготные программы: семейная ипотека 6%, IT-ипотека 8%. Рыночные ставки – 17–19% годовых (актуально на 01.08.2026), но можно взять кредит под залог новой квартиры. Срок одобрения – 2–5 дней.

   Сравнить условия ипотеки →
6. 6
   Шаг 6: Оформите альтернативную сделку через одного нотариуса или агентство

   Альтернативная сделка – когда продажа старой и покупка новой квартиры проходят в один день. Подготовьте два договора купли-продажи и заявление в Росреестр. Нотариус проверит документы и заверит сделки. Если обе ипотеки в одном банке, процесс упрощается – банк сам переводит остаток долга.
7. 7
   Шаг 7: Погасите старую ипотеку и снимите обременение

   После получения денег от покупателя погасите остаток долга в банке. Банк выдаст справку о полном погашении ипотеки. Затем подайте заявление в Росреестр о снятии обременения – через МФЦ или онлайн. Срок – 5–7 рабочих дней. После этого вы сможете зарегистрировать право собственности на новую квартиру.
8. 8
   Шаг 8: Зарегистрируйте новую ипотеку и получите вычет

   После покупки новой квартиры подайте документы на регистрацию ипотеки в Росреестре (5–7 дней). Затем оформите налоговый вычет – 13% от стоимости квартиры (но не более 2 млн руб. базы). В 2026 году вычет можно получить через работодателя или по декларации 3-НДФЛ. Не забудьте застраховать квартиру – это обязательное условие ипотеки.

   Застраховать квартиру →

Частые ошибки

Частые вопросы