Какую ипотеку выбрать с фиксированной или плавающей ставкой
Если вы планируете взять ипотеку, выбор между фиксированной и плавающей ставкой зависит от вашей уверенности в доходах и прогнозов по ключевой ставке. Фиксированная ставка даёт стабильный платёж на весь срок, а плавающая может быть выгоднее при ожидании снижения ставок. В 2026 году при текущей ключевой ставке 14,5% (актуально на 10.06.2026) большинству заёмщиков подойдёт фиксированная ставка.
В чём разница
Фиксированная ставка остаётся неизменной весь срок кредита — вы точно знаете ежемесячный платёж. Плавающая ставка привязана к ключевой ставке ЦБ и меняется вместе с ней: если ставка снижается, платёж уменьшается, если растёт — увеличивается. В 2026 году при ключевой ставке 14,5% (актуально на 10.06.2026) фиксированные ставки по рыночной ипотеке составляют 17,5–19,5% годовых (актуально на 10.06.2026), а плавающие обычно на 2-3 процентных пункта ниже, но с риском роста.
Сравнение: фиксированная vs плавающая ставка
| Критерий | Фиксированная ставка | Плавающая ставка |
|---|---|---|
| Стабильность платежа | Платёж не меняется весь срок | Платёж меняется при изменении ключевой ставки |
| Начальная ставка | Выше (17,5–19,5% годовых (актуально на 10.06.2026)) | Ниже на 2-3 п.п., около 15-16% |
| Риск для заёмщика | Минимальный — платёж предсказуем | Высокий — при росте ставки платёж увеличивается |
| Выгода при снижении ставок | Нет — нужно рефинансирование | Платёж автоматически снижается |
| Подходит при высокой ключевой ставке | Да, если ставка близка к пику | Рискованно, если ставка может ещё вырасти |
| Возможность досрочного погашения | Обычно без ограничений | Часто есть мораторий или комиссия |
| Льготные программы | Семейная 6%, IT 8% — фиксированные | Не применяется в льготных программах |
| Срок кредита | До 30 лет | Обычно до 20 лет |
Когда выбрать фиксированную, когда плавающую
Фиксированную ставку выбирайте, если планируете стабильный доход на годы вперёд и не хотите рисковать. Это идеальный вариант для семей с детьми, которые берут ипотеку на 15-20 лет. Плавающая ставка подходит, если вы уверены, что ключевая ставка будет снижаться (например, аналитики прогнозируют снижение до 10-12% в ближайшие 2-3 года), и вы можете позволить себе временный рост платежа. Также плавающая ставка выгодна при коротком сроке кредита (до 5-7 лет) — например, если планируете быстро погасить ипотеку или продать квартиру. Если сомневаетесь, выбирайте фиксированную — это безопаснее.