ипотека и недвижимость ›Владелец квартиры (сдающий в аренду) · FAQ
16 июня 2026 г. · 4 мин чтения
Стоит ли оформлять самозанятость для сдачи квартиры
Если вы сдаёте квартиру, самозанятость — самый выгодный легальный режим: налог всего 4% при аренде физическим лицам и 6% — юридическим. Никаких фиксированных взносов, как у ИП, и не нужно платить 13% НДФЛ как физлицо.
Самозанятость при сдаче квартиры: плюсы и минусы в 2026 году
Сдача квартиры — доход, с которого нужно платить налог. Самозанятость (НПД) позволяет делать это по минимальной ставке: 4% при аренде физическим лицам и 6% — юридическим. В этой статье разберём, выгодно ли оформлять самозанятость, какие есть риски и как всё сделать правильно.
Все вопросы и ответы
Какой налог платит самозанятый при сдаче квартиры?
Ставка налога на профессиональный доход (НПД) — 4% от поступлений от физических лиц и 6% от юридических лиц и ИП. Это фиксированные ставки: никаких дополнительных взносов, как у ИП, платить не нужно.
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый, если я работаю по найму?
Да, можно. Самозанятость не запрещает иметь основную работу. Доход от аренды будет облагаться НПД, а зарплата — НДФЛ 13% через работодателя.
Какие документы нужны для оформления самозанятости?
Достаточно паспорта и ИНН. Регистрация происходит через приложение «Мой налог» за 10 минут. Никаких заявлений и походов в налоговую не требуется.
Можно ли сдавать коммерческую недвижимость как самозанятый?
Нет, самозанятые могут сдавать только жилую недвижимость (квартиры, дома, комнаты). Коммерческие помещения (офисы, склады) под НПД не подходят.
Какие лимиты дохода у самозанятого?
Максимальный годовой доход для самозанятых — 2,4 млн рублей. Если доход от аренды превысит эту сумму, придётся регистрироваться как ИП или платить НДФЛ как физлицо.
Что выгоднее: самозанятость или ИП на УСН «Доходы»?
Для сдачи одной квартиры самозанятость однозначно выгоднее: налог 4–6% против 6% на УСН плюс фиксированные взносы ИП (57 390 руб. (на 2026 год) в 2026 году). Если квартир несколько и доход выше 2,4 млн, лучше ИП.
Нужно ли платить страховые взносы как самозанятому?
Нет, самозанятые освобождены от обязательных фиксированных взносов. Но можно добровольно перечислять взносы в Социальный фонд для формирования пенсии.
Как платить налог при сдаче квартиры самозанятым?
В приложении «Мой налог» формируете чек на каждый платёж от арендатора. Налоговая сама рассчитает налог к уплате. Срок — до 25-го числа следующего месяца.
Что будет, если сдавать квартиру без оформления?
Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность — от 500 до 2000 рублей, плюс доначисление налогов за 3 года и пеня. Если доход крупный, возможна уголовная ответственность.
Можно ли сдавать квартиру по договору найма как самозанятый?
Да, договор найма жилого помещения — стандартная практика. В договоре укажите, что вы самозанятый, и выдавайте чеки через «Мой налог».
Как учитывать расходы на ремонт и коммуналку при самозанятости?
Самозанятые не могут уменьшать налог на расходы. Налог платится со всего дохода. Если расходы велики, возможно, выгоднее ИП на УСН «Доходы минус расходы».
Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый?
Да, посуточная аренда также подходит под НПД. Главное — не нарушать правила проживания в многоквартирном доме и не мешать соседям.
Как самозанятому отчитываться перед налоговой?
Никаких деклараций подавать не нужно. Всё происходит в приложении «Мой налог»: вы выдаёте чеки, налоговая сама начисляет налог. Раз в год можно запросить справку о доходах.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке как самозанятый?
Да, если в договоре ипотеки нет запрета на сдачу. Обычно банки требуют уведомить их и могут запросить договор аренды. Самозанятость здесь не помеха.
Какие риски у самозанятости при сдаче квартиры?
Основной риск — превышение лимита 2,4 млн рублей. Также нельзя нанимать работников и сдавать коммерческую недвижимость. Если арендатор — юрлицо, ставка 6% вместо 4%.
Частые ошибки
Сдавать квартиру без оформления — это незаконно, грозит штрафом и доначислением налогов за 3 года.
Путать самозанятость с ИП: у самозанятых нет фиксированных взносов, но и нет права на вычет расходов.
Не выдавать чек арендатору — налоговая может заблокировать возможность формировать чеки и начислить пеню.
Что сделать прямо сейчас
- 1Шаг 1: Зарегистрируйтесь как самозанятыйСкачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь. Это займёт 10 минут. Понадобится только паспорт и ИНН.
- 2Шаг 2: Заключите договор арендыСоставьте письменный договор найма жилого помещения. Укажите в нём, что вы самозанятый, и договоритесь с арендатором о порядке оплаты.
- 3Шаг 3: Выдавайте чеды при каждой оплатеПосле каждого платежа от арендатора формируйте чек в приложении «Мой налог». Это обязательно для легального дохода.
- 4Шаг 4: Платите налог вовремяНалог нужно уплатить до 25-го числа следующего месяца. Приложение само рассчитает сумму, останется только оплатить.
- 5Шаг 5: Застрахуйте квартируСтраховка защитит от ущерба имуществу со стороны арендатора. Это не обязательно, но снизит риски.Подобрать страховку для квартиры →
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →
20267657квартиры1787штраф1317оформление1174налог1093аренда1013жилья731налоговый613собственник593самозанятость541режим499аренды370арендодатель289сдача194собственник жилья186выбрать183нпд183аренда квартиры167аренда жилья158легализация142сдача квартиры92аренду82налоговый режим75самозанятости57оформление самозанятости45арендодателя27налог на аренду25нелегальную15штраф за нелегальную аренду9легализация аренды7налог для арендодателя1что выбрать ип или самозанятость1