Как передать задаток за квартиру без риска

Что понадобится

Для безопасной передачи задатка вам понадобятся: паспорт, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), выписка из ЕГРН на квартиру, реквизиты банка для ячейки или аккредитива. Если покупаете в ипотеку — предварительное одобрение банка. Желательно привлечь нотариуса для заверения договора.

Пошаговая инструкция — 7 шагов

1. 1
   Шаг 1: Проверьте документы продавца и квартиру

   Закажите выписку из ЕГРН на квартиру — она покажет собственника, обременения и историю переходов прав. Убедитесь, что продавец — единственный собственник или есть нотариальное согласие остальных. Проверьте паспорт продавца и его долги через ФССП. Не экономьте на этом этапе — ошибка стоит дороже.
2. 2
   Шаг 2: Составьте предварительный договор с условием о задатке

   В ПДКП чётко пропишите: сумма задатка, сроки подписания основного договора, ответственность сторон. Задаток не возвращается покупателю, если отказ от сделки по его вине, и возвращается в двойном размере, если отказывается продавец. Это регулирует статья 380 ГК РФ. Обязательно укажите способ передачи денег — через банковскую ячейку, аккредитив или нотариальный счёт.
3. 3
   Шаг 3: Выберите безопасный способ передачи денег

   Лучший вариант в 2026 году — аккредитив в банке, где вы берёте ипотеку. Деньги блокируются на счёте и перечисляются продавцу только после регистрации перехода права собственности. Альтернатива — банковская ячейка с условием доступа: продавец получает доступ только после предоставления выписки из Росреестра. Нотариальный депозит тоже надёжен, но дороже — около 1% от суммы.
4. 4
   Шаг 4: Оформите договор задатка у нотариуса (рекомендуется)

   Нотариальное удостоверение договора задатка добавляет дополнительную защиту. Нотариус проверит дееспособность сторон, отсутствие принуждения и разъяснит последствия. Стоимость — примерно 0,5% от суммы задатка, но не более 20 000 рублей. В случае спора нотариальный акт упростит судебный процесс.
5. 5
   Шаг 5: Внесите задаток через выбранный инструмент

   При использовании аккредитива откройте в банке безотзывный аккредитив на имя продавца. Срок действия — до даты подписания основного договора. Для ячейки заключите договор аренды с банком, укажите условия доступа. Получите квитанцию и договор. Не передавайте наличные из рук в руки — это максимальный риск.

   Сравнить условия по ипотеке →
6. 6
   Шаг 6: Подпишите основной договор купли-продажи

   После того как задаток внесён, подписывайте основной договор купли-продажи (ДКП). В нём укажите, что задаток засчитывается в стоимость квартиры. Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть двойную сумму задатка. Если по вашей — задаток остаётся у продавца. Зарегистрируйте ДКП в Росреестре — это займёт 5–7 рабочих дней.
7. 7
   Шаг 7: Получите выписку из ЕГРН о переходе права

   После регистрации права собственности закажите свежую выписку из ЕГРН. Убедитесь, что обременений нет, а собственник — вы. Только после этого продавец получает доступ к деньгам (при аккредитиве или ячейке). Храните все документы: договоры, квитанции, выписки — они понадобятся при налоговых вычетах.

Частые ошибки

Частые вопросы