Что выгоднее: одна большая квартира или две студии
Для инвестора в 2026 году две студии выгоднее одной большой квартиры: общий денежный поток от аренды выше на 30–50%, а ликвидность при перепродаже лучше. Однако если у вас ограничен бюджет на ремонт или вы планируете жить сами, одна большая квартира может быть практичнее. Выбор зависит от цели — заработок или проживание.
В чём разница
Одна большая квартира (например, трёшка 80 м²) и две студии (по 25–30 м² каждая) — два принципиально разных подхода к инвестициям в недвижимость. Первый вариант даёт комфорт и простор, второй — более высокую доходность за счёт дробления на отдельные арендные единицы. В 2026 году при ключевой ставке 14% (актуально на 01.08.2026) и рыночной ипотеке 17–19% годовых (актуально на 01.08.2026) разница в ежемесячном пассивном доходе может составлять десятки тысяч рублей.
Сравнение: одна большая квартира vs две студии
| Критерий | Одна большая квартира (80 м²) | Две студии (по 30 м²) |
|---|---|---|
| Стоимость покупки (вторичка, Москва, спальный район) | ≈ 14–16 млн руб. | ≈ 15–17 млн руб. |
| Ежемесячный арендный доход | ≈ 50 000–60 000 руб. | ≈ 80 000–100 000 руб. (по 40–50 тыс. каждая) |
| Доходность годовая (до налогов) | ≈ 4,2–4,8% | ≈ 6,0–7,0% |
| Налог на доход (НДФЛ 13% для резидентов) | ≈ 6 500–7 800 руб./мес. | ≈ 10 400–13 000 руб./мес. |
| Расходы на ремонт и мебель | ≈ 1,2–1,5 млн руб. (капитальный ремонт) | ≈ 1,0–1,3 млн руб. (два косметических ремонта) |
| Ликвидность при перепродаже | Средняя — продаётся 3–6 месяцев | Высокая — продаются по отдельности за 1–3 месяца каждая |
| Коммунальные платежи | ≈ 6 000–8 000 руб./мес. | ≈ 8 000–10 000 руб./мес. (по 4–5 тыс. каждая) |
| Риск простоев | Один арендатор — при съезде доход падает до 0 | Риск распределён: если одна студия пустует, вторая приносит доход |
Когда выбрать одну большую квартиру, когда две студии
Выбирайте одну большую квартиру, если планируете жить в ней сами или сдавать семьям с детьми — такие арендаторы платят стабильно и реже меняются. Две студии выгоднее, если ваша цель — максимальный денежный поток и диверсификация рисков. Студии также проще продать по частям в случае срочной необходимости в деньгах. Если у вас ограничен бюджет на ремонт, учтите, что две студии требуют меньше вложений в отделку, чем одна большая квартира.