Как получить налоговый вычет при продаже и покупке квартиры в одном году

Что понадобится

Для взаимозачёта налоговых вычетов при продаже и покупке квартиры в одном году вам понадобятся: паспорт, ИНН, договор купли-продажи проданной квартиры, договор приобретения новой квартиры, акт приёма-передачи (если новостройка) или выписка из ЕГРН, платёжные документы (расписки, чеки, выписки банка), справка 2-НДФЛ от работодателя за год продажи и покупки. Убедитесь, что у вас есть доступ к личному кабинету налогоплательщика на сайте ФНС.

Пошаговая инструкция — 8 шагов

1. 1
   Шаг 1: Определите налоговую базу с продажи

   Налог с продажи квартиры платится с разницы между ценой продажи и расходами на покупку (или с 70% кадастровой стоимости, если она выше). Если вы владели квартирой менее минимального срока (5 лет, или 3 года для некоторых случаев), налог нужно платить. Посчитайте доход: цена продажи минус расходы на приобретение (или имущественный вычет 1 млн рублей).
2. 2
   Шаг 2: Рассчитайте имущественный вычет на покупку

   При покупке квартиры вы имеете право на имущественный вычет до 2 млн рублей (возврат 13% от этой суммы — до 260 тыс. рублей). Если квартира стоила меньше, вычет равен фактическим расходам. Этот вычет можно заявить в том же году, что и продажа, и уменьшить на него налог с продажи.

   Сравнить страховки для ипотеки →
3. 3
   Шаг 3: Проверьте возможность взаимозачёта

   Взаимозачёт работает, если продажа и покупка произошли в одном календарном году. Вы подаёте одну декларацию 3-НДФЛ, где указываете доход от продажи и вычет на покупку. В результате налог к уплате может быть уменьшен до нуля или существенно снижен. Например, продали за 5 млн, купили за 4 млн — налог с продажи (с учётом вычета) можно полностью перекрыть вычетом на покупку.
4. 4
   Шаг 4: Соберите документы

   Подготовьте копии: паспорт, ИНН, договор продажи, договор покупки, акт приёма-передачи (для новостройки) или выписку из ЕГРН, платёжные документы (расписки, чеки, квитанции), справку 2-НДФЛ. Если продавали квартиру, полученную в наследство или по договору дарения, понадобятся документы, подтверждающие право собственности.
5. 5
   Шаг 5: Заполните декларацию 3-НДФЛ

   Заполнить декларацию можно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или в программе «Декларация». Укажите доход от продажи (приложение 1), расходы на покупку или вычет 1 млн (приложение 6), а также имущественный вычет на покупку (приложение 7). Система сама посчитает итоговую сумму налога или возврата.
6. 6
   Шаг 6: Подайте декларацию до 30 апреля

   Декларацию за 2026 год нужно подать до 30 апреля 2027 года. Сделать это можно онлайн через личный кабинет ФНС, через портал «Госуслуги» или лично в налоговой инспекции. Если вы не обязаны подавать декларацию (например, владели квартирой дольше минимального срока), но хотите получить вычет на покупку, подать её всё равно нужно.
7. 7
   Шаг 7: Дождитесь камеральной проверки

   Налоговая проверяет декларацию в течение 3 месяцев. Если всё верно, вы получите уведомление о завершении проверки. Если вы заявили возврат налога (вычет превысил налог с продажи), деньги перечислят на ваш счёт после проверки, но не ранее чем через месяц после подачи заявления на возврат.
8. 8
   Шаг 8: Получите возврат налога или уплатите остаток

   Если после взаимозачёта остаётся налог к уплате, его нужно перечислить до 15 июля года, следующего за годом продажи. Если образовалась переплата (вычет больше налога), вы можете вернуть её на свой банковский счёт. Для этого подайте заявление на возврат вместе с декларацией или после проверки.

Частые ошибки

Частые вопросы