Как продать квартиру в Москве и купить в Питере без налогов

Что понадобится

Для безналоговой сделки понадобятся: паспорт, документы на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН), договор купли-продажи, налоговая декларация 3-НДФЛ (если применяете взаимозачёт). Также пригодятся выписки о доходах и справки об уплате налога. Если продаёте раньше минимального срока — обязательно сохраните договор на покупку новой квартиры в том же году.

Пошаговая инструкция — 8 шагов

1. 1
   Шаг 1: Определите минимальный срок владения

   В 2026 году минимальный срок владения для освобождения от налога — 5 лет (или 3 года в отдельных случаях: наследство, дарение, приватизация, единственное жильё). Если вы владеете квартирой дольше этого срока, налог платить не нужно. Узнайте точную дату регистрации права собственности по выписке из ЕГРН.
2. 2
   Шаг 2: Рассчитайте налог при продаже раньше срока

   Если срок владения меньше минимального, налог 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн руб.) платится с разницы между ценой продажи и расходами на покупку. Например, купили за 8 млн, продали за 10 млн — налог с 2 млн. Если расходы подтвердить нельзя, можно применить вычет 1 млн руб. В 2026 году кадастровая стоимость не может быть ниже 70% от цены продажи — учтите это.
3. 3
   Шаг 3: Воспользуйтесь взаимозачётом

   Если продаёте квартиру и в том же году покупаете другую (в Питере), можно уменьшить налог. Схема: доход от продажи минус расходы на покупку новой квартиры. Например, продали за 10 млн, купили за 9 млн — налог платите только с 1 млн. Главное — обе сделки должны быть в одном календарном году. Подавайте декларацию 3-НДФЛ с приложением договоров.
4. 4
   Шаг 4: Подайте декларацию 3-НДФЛ

   Декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года после продажи. Если вы применяете взаимозачёт или вычет, обязательно укажите это в декларации. Заполнить можно онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Приложите копии договоров купли-продажи и документы, подтверждающие расходы.
5. 5
   Шаг 5: Выберите квартиру в Питере

   Найдите подходящий вариант: новостройка или вторичка, цена, площадь. Учтите, что для взаимозачёта важно уложиться в один год. Если покупаете в ипотеку, банк может запросить документы о продаже московской квартиры. Лучше заранее одобрить ипотеку в Питере, чтобы не сорвать сделку.

   Сравнить условия ипотеки →
6. 6
   Шаг 6: Проведите сделку купли-продажи

   Оформите договор купли-продажи и зарегистрируйте переход права в Росреестре. Срок регистрации — 7–9 рабочих дней. Убедитесь, что в договоре указана реальная цена — от неё зависит налог. Если продаёте по цене ниже кадастровой, налог всё равно посчитают с 70% кадастровой стоимости.
7. 7
   Шаг 7: Застрахуйте новую квартиру

   Страховка недвижимости защитит от рисков: залив, пожар, кража. Для ипотеки страховка обязательна, но и без неё полезно. В 2026 году можно застраховать квартиру онлайн за 15–30 минут. Стоимость полиса — от 3 000 руб. в год.

   Оформить страховку квартиры →
8. 8
   Шаг 8: Отчитайтесь перед налоговой

   После продажи и покупки подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если налог к уплате есть, оплатите его до 15 июля. При взаимозачёте налог может быть нулевым, но декларацию подать всё равно нужно. Храните все документы минимум 3 года — налоговая может запросить подтверждение.

Частые ошибки

Частые вопросы