Как проверить законность перепланировки перед покупкой

Что понадобится

Для проверки законности перепланировки вам потребуются: технический паспорт БТИ (выдаётся с 2018 года, до этого — кадастровый паспорт), поэтажный план экспликации, акт о произведённом переустройстве (если есть), выписка из ЕГРН на квартиру. Все документы продавец обязан предоставить по вашему запросу. В случае сомнений закажите новую справку БТИ — её оформляют за 5–10 рабочих дней, стоимость от 1500 рублей.

Пошаговая инструкция — 7 шагов

1. 1
   Шаг 1: Запросите технический паспорт и поэтажный план

   Попросите у продавца актуальный технический паспорт на квартиру (оригинал или копию) и поэтажный план с экспликацией. Документы должны быть выданы БТИ не ранее 2021 года — если старше, закажите свежие. Сравните план с реальной планировкой: стены, перегородки, проёмы, сантехническое оборудование.
2. 2
   Шаг 2: Сравните фактические стены и перегородки с планом БТИ

   Выйдите на объект и визуально проверьте каждое помещение. Отметьте все несоответствия: демонтированные или возведённые стены, перенесённые дверные проёмы, объединённые санузлы. Если на плане перегородка есть, а в реальности её нет — это незаконная перепланировка. Сфотографируйте все расхождения.
3. 3
   Шаг 3: Проверьте, относится ли перепланировка к разрешённым

   Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 26), перепланировка считается законной только после согласования с органом местного самоуправления. В 2026 году разрешены: перенос ненесущих перегородок, замена дверей, объединение туалета и ванной. Запрещены: снос несущих стен, перенос «мокрых зон» (кухни/санузла) в жилые комнаты, уменьшение вентиляционных каналов.
4. 4
   Шаг 4: Запросите документы о согласовании перепланировки

   Если вы нашли расхождения, требуйте у продавца: решение о согласовании перепланировки (выдаётся администрацией), акт приёмочной комиссии, новый технический паспорт с внесёнными изменениями. Если документов нет — перепланировка незаконна. В 2026 году штраф за незаконную перепланировку для физлиц составляет от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
5. 5
   Шаг 5: Закажите выписку из ЕГРН

   Выписка из Единого государственного реестра недвижимости покажет, зарегистрированы ли изменения в Росреестре. Если в выписке площадь квартиры не совпадает с фактической — это сигнал. Заказать выписку можно онлайн через Госуслуги или МФЦ за 350 рублей (электронная) или 750 рублей (бумажная). Срок — 1–3 дня.
6. 6
   Шаг 6: Обратитесь к юристу или кадастровому инженеру

   При малейших сомнениях привлеките специалиста. Юрист за 3000–5000 рублей проверит документы и оценит риски. Кадастровый инженер за 10 000–15 000 рублей выедет на объект, составит акт и даст заключение о законности изменений. Это дешевле, чем потом судиться с продавцом или платить штрафы.
7. 7
   Шаг 7: Включите в договор купли-продажи пункт о перепланировке

   Если перепланировка законна, укажите в договоре, что продавец гарантирует её согласование. Если незаконна — пропишите обязанность продавца узаконить её за свой счёт до сделки или снизить цену на сумму будущих затрат (обычно 30–50 тысяч рублей на узаконивание). Без этого пункта вы рискуете остаться с проблемой.

Частые ошибки

Частые вопросы