налоги и бухгалтерия ›Человек, который хочет купить загородный дом · FAQ
25 мая 2026 г. · 6 мин чтения
Стоит ли занижать стоимость дома в договоре
Занижать стоимость дома в договоре купли-продажи — рискованная практика, которая в 2026 году может обернуться крупными потерями. Покупатель рискует не получить полную сумму при расторжении сделки, а продавец — попасть на доначисление налога. Рассказываем, какие последствия ждут обе стороны и как легально сэкономить.
Зачем вообще занижают стоимость дома в договоре?
Практика занижения стоимости в договоре купли-продажи недвижимости существовала много лет. Продавец хотел уменьшить налог с продажи, покупатель — снизить госпошлину и страховку. Но с 2026 года правила изменились: налоговая научилась отслеживать такие схемы, а кадастровая стоимость стала ориентиром для расчёта налогов. Разберёмся, стоит ли игра свеч.
Все вопросы и ответы
Какие налоги придётся заплатить продавцу при продаже дома в 2026 году?
Если вы владели домом менее минимального срока (обычно 3 или 5 лет), то с дохода от продажи нужно заплатить НДФЛ 13% (или 15% при сумме свыше 5 млн руб.). Налог рассчитывается с суммы, указанной в договоре, но не менее 70% кадастровой стоимости дома. Например, если кадастровая стоимость 10 млн руб., то налоговая будет считать доход не менее 7 млн руб., даже если в договоре вы указали 5 млн.
Какой минимальный срок владения домом, чтобы не платить налог?
В 2026 году общее правило — 5 лет. Но есть исключения: если дом получен в наследство, подарен близким родственником, приватизирован или является единственным жильём, то срок сокращается до 3 лет. Если вы продаёте дом до истечения этого срока, налог платить придётся.
Можно ли законно уменьшить налог при продаже дома?
Да. Вы можете применить имущественный вычет в размере 1 млн руб. в год (уменьшает облагаемый доход на эту сумму). Или уменьшить доход на сумму фактических расходов на покупку дома (если есть документы). Например, купили за 3 млн, продаёте за 5 млн — налог платите только с 2 млн. Занижение цены в договоре — нелегальный способ, который налоговая оспорит.
Какие риски для покупателя при занижении стоимости в договоре?
Главный риск: если сделка расторгнется или дом окажется с обременением, вы получите назад только сумму, указанную в договоре. Реально вы заплатили больше, но вернут вам, например, 2 млн вместо 5 млн. Также при продаже дома в будущем вы не сможете подтвердить реальные расходы, и налог будет считаться с заниженной суммы.
Влияет ли занижение стоимости на размер ипотеки?
Да. Банк выдаёт кредит исходя из оценочной стоимости дома, а не цены в договоре. Если вы занижаете стоимость, банк может отказать в ипотеке или уменьшить сумму. Кроме того, страхование ипотечной квартиры (страхование недвижимости) рассчитывается от рыночной стоимости, а не от договорной — разница в цене полиса незначительна.
Как налоговая проверяет занижение стоимости в 2026 году?
Налоговая сравнивает цену в договоре с кадастровой стоимостью объекта. Если цена ниже 70% кадастровой, то налог доначисляется исходя из 70% кадастровой стоимости. Кроме того, инспекторы могут запросить выписки с банковских счетов, чтобы увидеть реальный перевод денег. Схемы с «расписками» уже не работают.
Какие штрафы грозят за занижение стоимости?
За неуплату налога — штраф 20% от суммы недоимки (если умышленно — 40%). Плюс пени за каждый день просрочки. Если налоговая докажет, что вы сознательно занизили цену, могут возбудить уголовное дело по ст. 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов) — до 1 года лишения свободы или штраф до 300 тыс. руб.
Стоит ли указывать в договоре реальную стоимость дома?
Да, это безопаснее для обеих сторон. Покупатель защищён: при проблемах со сделкой он получит реальные деньги. Продавец платит налог только с фактического дохода, но может использовать вычеты. В долгосрочной перспективе честная сделка избавит от судебных рисков и претензий налоговой.
Как легально сэкономить на налоге при продаже дома?
Используйте имущественный вычет (1 млн руб.) или вычет на сумму расходов. Если вы купили дом за 4 млн, а продаёте за 5 млн, налог заплатите только с 1 млн. Ещё вариант — продать дом после истечения минимального срока владения, тогда налог вообще не платится. Также можно подарить дом близкому родственнику, но это не всегда выгодно.
Что такое «налог с продажи» и как он рассчитывается?
Налог с продажи — это НДФЛ, который платит продавец с дохода от продажи имущества. Ставка 13% для резидентов РФ (если доход до 5 млн руб.) и 15% для суммы свыше 5 млн. Для нерезидентов — 30%. Доходом считается разница между ценой продажи и расходами на покупку (или с учётом вычета).
Как кадастровая стоимость влияет на налог при продаже?
С 2016 года действует правило: если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, то для налога берётся 70% кадастровой. Например, кадастровая стоимость дома 8 млн, а вы продаёте за 4 млн. Налоговая посчитает доход как 5,6 млн (70% от 8 млн). Это сделано, чтобы бороться с занижением.
Какие риски для продавца, если он соглашается на занижение?
Продавец может не дополучить деньги, если покупатель окажется недобросовестным. Юридически продавец передаёт дом за сумму в договоре, а остальное — «расписка» без правовой защиты. Также если налоговая обнаружит схему, продавцу доначислят налог и выпишут штраф.
Можно ли занизить стоимость, если дом покупается за наличные?
Нет, это не защищает от налоговых рисков. Даже при расчёте наличными налоговая может проверить происхождение денег у покупателя (если сумма крупная) и доходы продавца. Кроме того, при продаже дома в будущем покупатель не сможет подтвердить реальные расходы.
Что делать, если я уже подписал договор с заниженной стоимостью?
Если сделка ещё не зарегистрирована, можно расторгнуть договор и заключить новый с реальной ценой. Если уже зарегистрирована, то лучше доплатить налог с реальной суммы (подать уточнённую декларацию). Иначе рискуете получить штраф и пени. Проконсультируйтесь с юристом.
Как выбрать надёжного продавца и не попасть на занижение?
Проверьте кадастровую стоимость дома через Росреестр (бесплатно онлайн). Если продавец настаивает на занижении — это красный флаг. Настаивайте на реальной цене в договоре. Если продавец боится налога, предложите ему подождать до истечения минимального срока владения или использовать вычет.
Частые ошибки
Соглашаться на занижение стоимости «на словах» без юридической защиты — покупатель рискует потерять разницу.
Думать, что налоговая не узнает о реальной цене — банковские переводы и кадастровая стоимость всё раскрывают.
Путать кадастровую и рыночную стоимость: занижение до 70% кадастровой ещё не спасает от доначисления налога.
Что сделать прямо сейчас
- 1Шаг 1: Проверьте кадастровую стоимость домаЗайдите на сайт Росреестра или закажите выписку из ЕГРН. Узнайте, какова кадастровая стоимость объекта. Это поможет оценить, какую минимальную цену нужно указать в договоре, чтобы избежать доначисления налога (не ниже 70% кадастровой).
- 2Шаг 2: Рассчитайте налог при продажеИспользуйте налоговый калькулятор на сайте ФНС или обратитесь к бухгалтеру. Учтите имущественный вычет (1 млн руб.) и расходы на покупку. Поймите, сколько реально придётся заплатить, если указать честную цену.
- 3Шаг 3: Обсудите с продавцом/покупателем реальную ценуАргументируйте риски занижения: потеря денег при расторжении сделки, проблемы с налоговой. Предложите легальные способы экономии, например, отсрочку продажи до истечения минимального срока владения.
- 4Шаг 4: Застрахуйте дом от рисковОформите страховку недвижимости, чтобы защитить себя от пожара, залива и других неприятностей. Страховая сумма должна соответствовать реальной стоимости дома, а не заниженной в договоре.Сравнить предложения по страховке дома →
- 5Шаг 5: Проконсультируйтесь с юристомПеред подписанием договора покажите его специалисту. Юрист проверит, нет ли скрытых рисков, и поможет составить документ с реальной ценой. Это стоит 5–10 тыс. руб., но сэкономит сотни тысяч.
Партнёр
sgenerate.ru— нейросеть для постов ВКонтакте и TelegramГенерирует текст и картинку за 5 секунд, строит контент-план, публикует по расписанию. Пакет START — бесплатно. Попробовать →
доход1632экономия1303ипотека1275налог1067договор1025недвижимость810продавец609вычет555покупатель517риски366стоимость253дом237сделка136имущественный133имущественный вычет100купли-продажи51налог на доход49кадастровая48договор купли-продажи47стоимости47кадастровая стоимость44загородная недвижимость41занижение стоимости3