Как уменьшить налог при продаже квартиры если купил новую

Что понадобится

Для уменьшения налога при продаже квартиры вам понадобятся: договор купли-продажи проданной квартиры, договор на покупку новой квартиры (или ДДУ), платежные документы (расписки, банковские переводы, чеки), выписка из ЕГРН на обе квартиры, а также заявление на налоговый вычет. Если продали квартиру, которой владели менее минимального срока (в 2026 году это 3 или 5 лет в зависимости от ситуации), налог нужно платить. Но его можно снизить.

Пошаговая инструкция — 7 шагов

1. 1
   Шаг 1: Определите, нужно ли платить налог

   Проверьте, сколько лет вы владели проданной квартирой. Если более 3 лет (или 5 лет для квартир, полученных после 2016 года, кроме наследства, дарения от близких, приватизации или ренты), налог платить не нужно. Если меньше — налог придётся рассчитать. В 2026 году минимальный срок владения не изменился: 3 года для случаев, указанных в ст. 217.1 НК РФ, и 5 лет для остальных.
2. 2
   Шаг 2: Рассчитайте налоговую базу

   Налог платится с разницы между ценой продажи и расходами на покупку этой же квартиры (или с применением вычета 1 млн рублей). Если вы продали квартиру за 5 млн, а купили её за 4 млн, налоговая база: 5 млн - 4 млн = 1 млн. НДФЛ составит 130 000 рублей (13%). Если расходов нет, можно использовать вычет 1 млн: налоговая база будет 4 млн, налог 520 000 рублей.
3. 3
   Шаг 3: Учтите расходы на покупку новой квартиры

   Если вы в том же году купили новую квартиру, вы можете применить имущественный вычет на покупку (до 2 млн рублей, возврат 260 000 рублей). Но есть нюанс: вычет можно зачесть в счёт налога с продажи. То есть вы можете не ждать возврата, а сразу уменьшить налог к уплате. Например, налог с продажи 130 000 рублей, а вычет на покупку — 260 000. Взаимозачёт: налог = 0, и ещё 130 000 рублей можно вернуть.
4. 4
   Шаг 4: Проверьте возможность взаимозачёта

   Взаимозачёт возможен только если обе сделки (продажа и покупка) прошли в одном налоговом периоде (календарном году). Если вы продали в 2025, а купили в 2026 — взаимозачёта не будет. В 2026 году правило такое же: нужно подать одну декларацию 3-НДФЛ за год, в котором произошли обе сделки. Если купили квартиру позже, придётся сначала заплатить налог, а потом подать заявление на вычет.
5. 5
   Шаг 5: Соберите документы

   Подготовьте копии: паспорт, договор купли-продажи проданной квартиры, договор покупки новой квартиры, платежные документы по обеим сделкам, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, а также заявление на налоговый вычет. Если квартира куплена в ипотеку, добавьте кредитный договор и справку об уплаченных процентах (вычет на проценты до 3 млн рублей).
6. 6
   Шаг 6: Заполните декларацию 3-НДФЛ

   В 2026 году декларацию можно подать онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. В разделе «Доходы» укажите доход от продажи. В разделе «Вычеты» выберите имущественный вычет при продаже (1 млн или расходы) и имущественный вычет при покупке (до 2 млн). Система сама рассчитает взаимозачёт. Если всё верно, налог к уплате уменьшится или обнулится.
7. 7
   Шаг 7: Подайте декларацию до 30 апреля следующего года

   Декларацию за 2026 год нужно подать до 30 апреля 2027 года. Если налог остался к уплате, заплатить его нужно до 15 июля 2027 года. За опоздание — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%. Лучше не затягивать. Если вы всё сделали правильно, налог будет минимальным или нулевым.

Частые ошибки

Частые вопросы